Покупателю «банкротной» квартиры не дают выписать прежних жильцов

6 минут
Поделиться новостью:
Покупателю «банкротной» квартиры не дают выписать прежних жильцов

Проданная на торгах квартира на Фрунзенской набережной Москвы, о которой неоднократно рассказывал Долг.рф, вновь стала «фигурантом» судебного процесса – на этот раз гражданского. На следующей неделе Мосгорсуд рассмотрит жалобу нового собственника квартиры, который почти год не может выписать из нее прежних жильцов. По закону московская регистрация позволяет им проживать в проданной квартире. 

Напомним, квартира на Фрунзенской набережной привлекла к себе внимание СМИ в связи с тем, что ее прежняя хозяйка – признанная банкротом гражданка Н. – с самого начала пыталась оспорить сделку по ее продаже. Сначала должница была не согласна с начальной оценкой квартиры, хотя право ее определения по закону о банкротстве принадлежит залоговому кредитору (в данном случае АО «Банк ДОМ.РФ), а после проведения торгов – с самим фактом продажи. Особое внимание экспертов привлек тот факт, что все дела в судах женщина-банкрот вела сама, в обход своего финансового управляющего, что прямо противоречило закону о банкротстве. 

Как уже писал Долг.рф, торги по продаже спорной квартиры прошли летом 2021 года. Годом ранее ее хозяйка – гражданка Н. – была признана банкротом по заявлению банка ДОМ.РФ. Квартира находилась в залоге у банка, поэтому, когда должницу признали банкротом, недвижимость оказалась в конкурсной массе как залоговое имущество, а Банк автоматически получил статус залогового кредитора и право определить начальную стоимость продажи квартиры на основании статьи 213.36 закона о банкротстве.

Экспертиза, которая была проведена привлеченным банком экспертом, установила начальную стоимость квартиры в размере 26,7 млн рублей, на торгах цена выросла до 28,8 млн руб. Не согласившись с начальной продажной оценкой, должница направила в Арбитражный суд Заявление о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов. В нем она представила альтернативную оценку квартиры, которая оказалась в 1,5 раза выше (43 млн рублей), а также скриншоты с сайтов о продаже недвижимости о стоимости аналогичных объектов.

В качестве обеспечения иска должница несколько раз просила суд приостановить продажу квартиры, а после проведения торгов попросила наложить запрет на регистрационные действия, чтобы покупатель не смог зарегистрировать право собственности. суд принял, однако накладывать запретительные меры отказался, не препятствуя финансовому управляющему провести торги, а новому владельцу – вступить в права собственника.

В конце марта 2022 года города Москвы рассмотрел «судьбоносный» Иск должника о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов и отказал в его удовлетворении. Тем самым он признал законными те условия, на которых кредиторы решили реализовать имущество должника, в том числе начальную оценку спорной квартиры на Фрунзенской. Окончательно это решение вступит в силу поле рассмотрения в апелляционной инстанции, куда обратилась должница. Заседание назначено на 7 июня.

Также арбитражному суду еще предстоит рассмотреть дело по заявлению гражданки Н. о признании недействительными самих торгов по продаже ее квартиры. Впрочем, в случае отказа в апелляции по заявлению о разногласиях, шанса оспорить торги, по мнению наблюдателей, у должницы практически не остается.

Закон о «сработал» не для всех

Казалось бы, дальнейшие судебные разбирательства вокруг спора о начальной цене, торгах и прочих нюансах внутри упомянутой процедуры банкротства уже не должны касаться покупателя спорной квартиры. Как следует из документов, несколько раз «высказался» в пользу возможности продажи данной квартиры, трижды отказав должнику в заявлении о приостановке проведения торгов. А впоследствии, напомним, и в запрете на регистрационные действия.

Несмотря на это, победитель торгов до сих пор не может получить всех прав на купленную квартиру, в частности, не может выписать из нее прежних жильцов. Это заставляет наблюдателей задуматься о пробелах в законодательном обеспечении банкротных торгов в РФ, в которых ежегодно участвует более миллиона потенциальных покупателей. Так, по статистике Федресурса, только в первом квартале 2022 года на 57 торговых площадках, осуществляющих торги в банкротстве, было выставлено на продажу более 1,7 млн лотов. В общей сложности в торгах прияло участие более 698 тысяч человек.

В настоящее время в Мосгорсуде находится на рассмотрении нового владельца квартиры на Фрунзенской – о снятии с регистрации прежних жильцов. В документе поясняется, что истец приобрел квартиру на торгах в июне 2021 года. В июле того же года он заключил договор купли-продажи, произвел оплату и в августе зарегистрировал право собственности. После этого он обратился в Хамовнический районный суд Москвы с заявлением о снятии с регистрации по месту жительства прежних собственников.

В феврале 2022 года суд в Хамовниках рассмотрел принятое и решил, что не будет выносить окончательный вердикт до завершения споров в арбитраже, т.е. до вступления в силу решения по делу о разрешении разногласий и признании законными торгов по продаже квартиры.

Не согласившись с этим решением, новый покупатель обратился в Мосгорсуд с частной жалобой, которая должна быть рассмотрена на следующей неделе. В жалобе истец ссылается, в частности, на ст. 209, 288, 292 и 304 ГК РФ, которые наделяют его, как нового собственника, всей полнотой прав на распоряжение приобретенным имуществом. А также на Жилищный кодекс, в соответствии с которыми с момента перехода права собственности ответчики утратили право владеть, проживать, пользоваться и распоряжаться спорной квартирой.

«Исходя из п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом», - поясняет истец в свой жалобе.


Он подчеркнул, что регистрация в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении ответчиков существенным образом ограничивает его права владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

По мнению опрошенных Долг.рф экспертов, само по себе наличие прописки не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в договорах купли-продажи может быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи продавца, проживающих в квартире на момент сделки. Но при этом эксперты подчеркивают, что продажа квартиры по закону является прямым основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника.

Аналогичное мнение высказал доцент кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук Игорь Фролов:

- Переход права собственности на квартиру или дом является основанием для прекращения права пользования им членами семьи прежнего собственника. Данный вывод вытекает из пункта 1 статьи 228 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

Основание для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника определено в части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной нормы, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, то есть прекратить пользоваться им.

В ситуациях, при которых арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, не запретил проводить торги, не наложил запрета на регистрационные действия с квартирой, не вынес решения отменяющие результаты торгов, приобретатель является полноценным собственником приобретенного им на торгах имущества.

В указанных случаях, если члены семьи бывшего собственника в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождают приобретенное на торгах жилое помещение, они подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Долг.рф будет следить за развитием ситуации.

Читайте также