В деле о продаже «спорной» квартиры поставят точку

5 минут
Поделиться новостью:
В деле о продаже «спорной» квартиры поставят точку

На этой неделе Девятый арбитражный Апелляционный суд (Москва) поставит точку в судьбоносном споре между должником-банкротом и его кредиторами о продаже залоговой квартиры. Главная интрига этого процесса заключается не в том, удастся ли должнику доказать, что начальная цена квартиры была занижена и «развернуть» сделку годовой давности. Куда более важным, по мнению экспертов, в этом деле является то, что судам в нем предстояло проверить на прочность статью 213.26 закона о банкротстве, устанавливающую порядок реализации имущества должника.

Напомним, торги по продаже квартиры на Фрунзенской набережной г. Москвы, ставшие предметом долгих судебных разбирательств, состоялись летом 2021 года. Истом в этом деле была хозяйка спорной квартиры – гражданка Н., которая годом ранее была признана банкротом по заявлению банка ДОМ.РФ.

Должница не согласилась с начальной оценкой квартиры (26,7 млн рублей), за которую та была выставлена на торги, и направила в Арбитражный суд Заявление о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов. В нем она представила альтернативную оценку, которая оказалась в 1,5 раза выше (43 млн рублей), а также скриншоты с сайтов о продаже недвижимости о стоимости аналогичных объектов.

Мимо закона о банкротстве

Как уже писал Долг.рф, у сторонних наблюдателей с самого начала появились вопросы к данному судебному процессу.

Во-первых, суд первой инстанции принял к рассмотрению должника о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов, хотя согласно п. 5 ст. 213.25 закона о банкротстве, признанный банкротом Должник теряет право действовать самостоятельно – в судах его интересы представляет финансовый управляющий.

«Закон о банкротстве не разрешает действовать должнику самостоятельно, так как весь объем имущественных прав на конкурсную массу гражданина-банкрота переходит к назначенному арбитражным судом для проведения процедуры реализации имущества гражданина финансовому управляющему, – поясняет доцент кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук Игорь Фролов. – Это выражается в правилах пункта 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве, согласно которым с даты признания гражданина банкротом, во-первых, все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично, во-вторых, сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны, а требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы)».

Во-вторых, оспаривать оценку имущества, проведенную залоговым кредитором, вправе только финансовый управляющий, что прямо прописано в абзаце 3 пункта 4 статьи 213.26 закона о банкротстве.

«Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества», - поясняет Игорь Фролов. - Согласно положениям абзаца третьего пункта 2 ст. 213.26 Закона о банкротстве, в случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о гражданина, по результатам рассмотрения которого выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что Закон о не позволяет гражданину, признанному банкротом подать в суд исковое об отмене торгов на основании оспариваемой оценки квартиры».

И в-третьих, истцом в этом деле был пропущен срок подачи заявления, что, по мнению экспертов, является прямым нарушением пункта 4 статьи 138 закона о банкротстве.

Прямым нарушением закона о наблюдатели назвали и попытку должника самостоятельно, в обход конкурсной процедуры погасить долг перед залоговым кредитором.

«Если должница имела возможность изыскать средства и погасить свои долги, то это нужно было делать вовремя. Если же дело дошло до банкротства, то она должна действовать строго в рамках закона о банкротстве, поскольку в деле появляются другие кредиторы, финуправляющий, оценщики, организаторы и участники торгов и т.д. Ни чьи права в этом процессе не должны быть нарушены», - поясняет генеральный директор юридической компании «Система» Роман Береснев.

Немаловажным в этом деле является и тот факт, что проданная в июне 2021 года квартира уже зарегистрирована на нового покупателя. При этом, как уже писал Долг.рф, и торги, и регистрация квартиры на нового собственника фактически прошли с согласия арбитражного суда, который отказал должнику в принятии обеспечительных мер в виде запрета на проведение торгов и впоследствии – на регистрационные действия с квартирой. Таким образом в случае оспаривания сделки новому покупателю придется год спустя вернуть покупку в конкурсную массу.

Точку поставит апелляция

Как уже писал Долг.рф, 1 марта 2022 года Москвы было вынес определение, которым гражданке Н. было отказано в полном объеме в удовлетворении заявления о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже квартиры на Фрунзенской набережной. Таким образом суд первой инстанции признал законными те условия, на которых кредиторы решили реализовать имущество должника, в том числе начальную оценку спорной квартиры.

Останется ли в силе это решение – определит Девятый арбитражный апелляционный суд, куда обратилась должница, не согласная с отказом в первой инстанции. Заседание должно состояться уже на этой неделе.

Долг.рф будет следить за развитием ситуации.

Читайте также