Пандемия без крова: этим летом россияне могут лишиться своих квартир
Узнайте, за сколько можно продать ваш долг в телеграм-чате Долг.рф
За прошлый год существенно увеличилось количество банкротств застройщиков, а количество обманутых дольщиков на конец 2019 года достигло 200 тысяч человек, рассказывал ДОЛГ.РФ в феврале 2020 года. Это было ожидаемо и вызвано вводом эскроу-счетов.
Сейчас же, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, количество людей, оставшихся без жилья, может возрасти еще на 135 тысяч при условии продления карантина до июля. Остальные перестанут покупать недвижимость из-за потери работы и сокращения доходов.
Так ли все печально на самом деле и что ждет российский рынок недвижимости в 2020 году, разбирался ДОЛГ.РФ.
Российский рынок может пойти по двум сценариям развития
После того, как власти снимут ограничительные меры, рынок российской недвижимости может продолжить развитие по одному из двух сценариев.Глава департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев уверен, что столичный рынок недвижимости пойдет по китайскому сценарию. Он отметил, что уже сейчас формируется отложенный спрос. Если клиент не покупает, то все равно продолжает мониторить варианты, общаться с брокерами. Поэтому практически сразу после карантина рынок может пойти вверх.
Олег Мамонт, руководитель направлений по защите инвестиций юридической компании a.t.Legal, уверен, что Россию ожидает второй вариант развития событий: резкое сокращение числа желающих обзавестись жильем. Это станет последствием сокращения доходов, а восстановление спроса станет возможным лишь при кардинальной смене экономического курса. Ипотека в данном случае не спасет.
По его мнению, единый реестр проблемных объектов пополнится после 1 января 2021 года многоквартирными домами и иными объектами недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства.
Принятие государством мер по противодействию распространения коронавирусной инфекции неизбежно повлечет увеличение сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов из-за приостановки строительных работ и перебоев с поставками материалов и оборудования.
Кризис есть, но спрос остался
Эксперты сходятся во мнении, что ожидания будущего у всех напряженные, однако спрос на недвижимость есть. Такое потребительское поведение наблюдалось и ранее, при предыдущих кризисах. Люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость, считая этот инструмент самым надежным вложением.Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, сообщал «РИА Недвижимость», что в конце марта на 40% увеличился поток заявок на покупку студий и однокомнатных квартир. Аналогично вырос спрос на апартаменты.
На 50% увеличился спрос на покупку номеров в апарт-отелях. Они ориентированы помимо туристов на среднесрочное проживание, а в начале режима самоизоляции спрос на такое жилье как раз вырос. В основном за счет людей, которые ранее проживали с престарелыми родителями. Из-за нежелания их заражать ряд молодых людей от 20 до 40 лет в срочном порядке начали искать студии или апартаменты на 2-3 ближайших месяца.
Телеканал «Москва24» в одном из своих выпусков также обращал внимание, что у покупателей изменились приоритеты – вместо новостроек популярностью стало пользоваться вторичное жилье в пятиэтажках.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), заметила, что небольшой спад спроса фиксировался только в начале апреля.
Она также обратила внимание, что наибольшим спросом у покупателей сейчас пользуется бюджетное предложение – недорогие квартиры-студии и однокомнатные.
По ее словам, люди с накоплениями на банковских счетах, прекрасно понимают, что сейчас вложение в недвижимость – самый надежный и прибыльный способ сохранения денег и получения высокой доходности. Вот почему на фоне дешевеющего рубля в марте многие люди приняли решение не откладывать покупку, а приобрести квартиру прямо сейчас.
Господдержка и цифровизация деятельности
По мнению Александра Шарапова, избежать массовых банкротств девелоперов можно. Для этого государству стоит:- Основательно проработать вопрос льготного кредитования сектора. Сейчас строители могут взять займ в госбанках со ставкой 7-11%, но более приемлемым в текущих условиях стало бы значение на уровне 2-3%.
- Усовершенствовать механизм предоставления проектного финансирования. Речь о нем ведется давно, однако субъектам из сегмента среднего и малого бизнеса крайне сложно его получить.
- Сократить размер средств, депонированных на эскроу-счетах в банках. Сейчас это 100% поступлений от дольщиков. Однако зарубежный опыт свидетельствует о том, что достаточно 20-50% с разбивкой по стадиям строительства.
- Сразу привлекать девелоперов, консультантов и брокеров, когда банки начнут забирать ряд девелоперских проектов по низким ценам. В пример Шарапов привел банк «Траст», куда ранее стекались distressed-активы на миллиарды долларов. В результате такого аккумулирования многие из них так и не нашли своего владельца. Разумнее передавать такие активы сразу девелоперам под те проекты, которые показали свою устойчивость: строительство апарт-отелей, коворкингов и коливингов вместо старых отелей и офисов.
Ольга Трошева также смотрит на ситуацию с будущим строительного рынка позитивно. Она напомнила, что деятельность застройщиков относится к системообразующим отраслям экономики. Это значит, что возведение домов продолжается и в условиях пандемии.
При этом финансовое состояние строительных организаций находится на контроле у государства. В случае необходимости правительство окажет поддержку сектору. Одна из мер поддержки уже реализована – льготная ипотека со ставкой 6,5%.
По словам Ольги Трошевой, отрасль продержится не только за счет государственной помощи, но и за счет банковской поддержки.
Генеральный директор Ikon Development Антон Детушев отметил, что строительный сектор столкнулся с необходимостью строчной цифровизации, подстройкой под изменённое покупательское поведение и скачками спроса.
Жилье – базовая потребность, которую люди склонны удовлетворять в любые времена. Поэтому снижение спроса – явление временное, а падение рынка – маловероятный сценарий. Особенно это касается качественных проектов с удачной локацией, продуманной планировкой и инфраструктурой. На них спрос будет держаться на стабильно высоком уровне, несмотря на экономические потрясения.