Проданную квартиру решили не переоценивать

Арбитраж отказал должнику в проведении экспертизы начальной стоимости залоговой квартиры

5 минут
Поделиться новостью:
Проданную квартиру решили не переоценивать

Арбитражный суд города Москвы вынес определение по заявлению физлица-банкрота о разрешении разногласий, связанных с продажей его квартиры на торгах в рамках дела о банкротстве. Должник пытался доказать, что начальная цена была занижена почти в 1,5 раза, и развернуть сделку восьмимесячной давности. Арбитраж в удовлетворении иска отказал, однако судьба спорной квартиры пока не решена.

Долг.рф продолжает следить за ходом судебного процесса, в котором исследуются тонкости применения статьи 213.26 закона о банкротстве. Эта статья устанавливает порядок реализации имущества должника, в данном случае – залогового имущества.

Напомним, торги по продаже московской квартиры, ставшие предметом судебного разбирательства, состоялись летом 2021 года в рамках процедуры реализации имущества гражданки Н. Она была признана банкротом по заявлению банка ДОМ.РФ. Квартира находилась в залоге у банка, поэтому, когда должницу признали банкротом, недвижимость оказалась в конкурсной массе как залоговое имущество, а Банк автоматически получил статус залогового кредитора.

Квартира была продана на торгах за 28,8 млн руб. при начальной цене 26,7 млн. Стоимость, с которой стартовали торги, была назначена залоговым кредитором на основании статьи 213.36 Закон о банкротстве.

Не согласившись с начальной продажной оценкой, должница направила в Арбитражный суд Заявление о разрешении разногласий. В нем она представила альтернативную оценку квартиры, которая оказалась в 1,5 раза выше (43 млн рублей), а также скриншоты с сайтов о продаже недвижимости о стоимости аналогичных объектов.

В качестве обеспечения иска должница попросила суд приостановить торги по квартире, а впоследствии обратилась с требованием наложить запрет на регистрационные действия. суд принял, однако накладывать запретительные меры отказался, не препятствуя финансовому управляющему провести торги для реализации залогового имущества.

А что, так можно было?

Как уже писал Долг.рф, факт принятия судом заявления от должника-банкрота озадачил многих представителей «банкротной» отрасли. Как пояснил доцент кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук Игорь Фролов, о банкротстве не разрешает должнику действовать самостоятельно, так как «весь объем имущественных прав на конкурсную массу гражданина-банкрота переходит его финансовому управляющему» (пункт 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве).

«Системное толкование указанных норм Закона о позволяют сделать вывод о специальном ограничении дееспособности гражданина-должника, признанного судом банкротом, в виде ограничения его права на совершения поименованных в законе сделок, что выражается в правилах пункта 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве, согласно которым с даты признания гражданина банкротом, во-первых, все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично, во-вторых, сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны, а требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы)», - разъясняет кандидат юридических наук Игорь Фролов.

Кроме того, по словам юриста Алена Пожогиной, представлявшей в суде интересы покупателя квартиры, истцом был пропущен срок подачи заявления, что является прямым нарушением пункта 4 статьи 138 закона о банкротстве.

Суд сказал: нельзя

Заявление гражданки Н. о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже квартиры было рассмотрено Арбитражным судом города Москвы в начале марта. На этой неделе определение было опубликовано на сайте суда. Вердикт: в иске отказать.

Вот аргументы, которые перечислены в определении:

  • Скриншоты с сайтов о продаже недвижимости судом признаются недопустимыми доказательствами;
  • Залоговый Кредитор определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует его продаже по более высокой цене при наличии соответствующего предложения;
  • Изначально высокая начальная продажная цена может существенно снизить спрос потенциальных покупателей на предмет залога и повлечь за собой затягивание процедуры банкротства, связанное с затруднениями в реализации заложенного имущества (невозможности его продажи по причине отсутствия спроса потенциальных покупателей).

По информации Долг.рф, не согласен с принятым решением и намерен оспорить его в вышестоящей инстанции.

У кого прав больше

В арбитражном суде сейчас находятся еще два заявления, относящиеся к данному судебному процессу. Это граждански Н. о прекращении производства по делу о в связи с погашением долгов перед кредиторами, и ее финансового управляющего о признании недействительной сделки по перечислению денежных средств от должника в пользу АО «Банк ДОМ.РФ».

По сути, и в том, и в другом случае суду предстоит ответить на вопрос о том, может ли признанный банкротом самостоятельно, в обход конкурсной процедуры погасить долги перед кредиторами.

Ранее эксперты Долг.рф поясняли, что о такого сценария не предполагает.

«Если физическое лицо признается банкротом, то оно теряет возможность самостоятельно вести свои финансовые дела, это становится прерогативой назначенного судом финансового управляющего. Если должница имела возможность изыскать средства и погасить свои долги, то это нужно было делать вовремя», - говорит руководитель ООО «Система» Роман Береснев.


По его словам, в банкротных делах нередки случаи недобросовестного поведения. Например, когда должник, долгое время уклонявшийся от исполнения своих обязательств перед кредиторами, вдруг находит средства для погашения долга, когда понимает, что его имущество может уйти с молотка.

«Более того, многие должники намерено скрывают имущество в расчете на то, что «банкротство все спишет». трактует такие действия как воспрепятствование процедуре банкротства. В дальнейшем они могут послужить основанием для отказа в освобождении гражданина от обязательств в соответствии с п. 4 ст. 213.28 ФЗ О бакротстве», - поясняет господин Береснев.
Читайте также