Ипотечные каникулы до 15 млн рублей: почему власти установили лимит, не согласованный с законом № 76-ФЗ

10 апреля 2020 года было подписано постановление Правительства РФ № 478, которое установило лимиты по размеру ипотеки для получения кредитных каникул. Для жителей большинства регионов России отсрочка платежа будет предоставлена при сумме займа, не превышающей 2 млн руб. Правительство РФ установило и исключения с учетом стоимости недвижимости в разных субъектах страны. Так, для жителей Дальневосточного федерального округа, Санкт-Петербурга и Московской области позволено оформить ипотечные каникулы до 3 млн руб. А заемщикам Москвы максимальный лимит установлен в 4,5 млн руб. 

До этого постановления лимит по всей стране Правительство РФ определило всего в 1,5 млн руб. Однако, прислушавшись к критикам, которые заявили, что в таком случае ипотечными каникулами смогут воспользоваться менее половины россиян, федеральный орган исполнительной власти повысил предельные размеры ипотеки. Однако Алексей Коренев, аналитик группы «Финам», обнаружил, что постановление Правительства РФ хотя и не противоречит положениям закона № 76-ФЗ от 1 мая 2019 года, но ухудшает его изначальный «посыл». Согласно ему, право на ипотечные каникулы имеют заемщики с суммой долга до 15 млн руб. 

Расширенный лимит

Алексей Коренев подчеркнул, что вопрос об ипотечных каникулах касается большинства россиян, попавших в трудную финансовую ситуацию из-за пандемии коронавируса, снижения уровня доходов и, как следствие, возникшими сложностями в обслуживании долгов.

В ст. 4 закона № 76-ФЗ прописывается, что заемщик вправе обратиться к кредитору с просьбой о предоставлении ему кредитных каникул в случаях, если он получил статус безработного в центре занятости, его признали инвалидом I или II группы, он был временно нетрудоспособен в течение 2 месяцев или более подряд. Каникулы полагаются и в случае, если у должника снизился среднемесячный доход более, чем на 30 %, а для погашения кредита он обязан отдавать более половины своего заработка. Уважительной причиной для получения отсрочки считается и появление в семье заемщика новых иждивенцев в случае, если на погашение кредита он отдает более 40 % своего дохода.

Аналитик группы компаний «Финам» просит заемщиков, которые хотят получить ипотечные каникулы, ссылаться именно на закон № 76-ФЗ, а не на указы президента или постановления Правительства РФ. Банки не должны отказать гражданам.

Но все ли так просто?

ДОЛГ.РФ решил самостоятельно изучить положения закона № 76-ФЗ, чтобы понять, насколько обоснованы слова Алексея Коренева. Лимит до 15 млн руб. действительно есть, однако там содержится оговорка. Этот лимит действует до тех пор, пока Правительство РФ не установило свои пределы по займам. А именно это оно и сделало, подписав постановление № 478.

Но и здесь можно найти лазейку. Ипотека – это договор, входящий в сферу гражданского права. Согласно ст. 4 Гражданского кодекса (ГК) РФ, акты, имеющие отношение к регулированию гражданско-правовых отношений, не имеют обратной силы. Это значит, что установленные федеральным органом исполнительной власти лимиты будут действовать на заемщиков, оформивших ипотеку после 10 апреля 2020 года. Но даже если брать изначальное постановление Правительства РФ № 435 от 3 апреля 2020 года, в котором был установлен лимит в 1,5 млн руб., то оно также будет распространяться на правоотношения, возникшие после вступления в силу этого акта. 

В обоих постановлениях нет указания на то, что они имеют обратную силу. А это обязательное условие, чтобы нормативный акт мог применяться на договоры, возникшие до его подписания и опубликования.
Также можно сослаться и на ст. 422 ГК РФ. В ней сказано, что договор должен соответствовать правилам, законам и императивным нормам, действующим во время заключения сделки. А тогда предельный лимит в 15 млн руб. по закону № 76-ФЗ был действительным.

В итоге видим, что граждане, оформившие ипотеку как минимум до 3 апреля, а как максимум до 10 апреля 2020 года, вправе подавать заявление на получение кредитных каникул по займам до 15 млн руб. Потому Алексей Коренев прав. Однако будут ли банки прислушиваться к букве закона даже при всех доказательствах в пользу заемщика – большой вопрос.