Ипотечные сертификаты отложили на покой
Узнайте, за сколько можно продать ваш долг в телеграм-чате Долг.рфВсе ипотечные сертификаты участия будут погашены в плановом порядке и больше не будут выпускаться, такое решение принял Совет Федерации. Финансовый инструмент будет полностью выведен из оборота в ближайшее время. Эксперты уверены — это полезный шаг абсолютно для всех участников рынка недвижимости и инвестиционных сделок.
Ипотечный сертификат участия — это инструмент рынка ценных бумаг, удостоверяющий владение долей в праве общей собственности на ипотечное покрытие или предназначенный для рефинансирования кредитов, выданных под залог недвижимости. Причем доступен он только квалифицированным инвесторам, поясняет заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. Основными владельцами ИСУ на данный момент являются НПФ, банки и страховые компании.Возможность вывода инструмента из оборота обсуждалась еще с 2016 года, когда финансисты стали говорить о том, что механизм инвестирования с использованием ИСУ схож по характеристикам с инвестиционными паями закрытого ПИФа. Однако при всей схожести ИСУ с паями ПИФов ипотечные сертификаты обладают более высоким риском и низкой ликвидностью. По этой причине они менее распространены в РФ, подчеркнул вице-президент QBF Максим Федоров.
Процедура вывода ипотечных сертификатов участия из обращения действительно актуальна еще и потому, что законодательство в этом секторе было несовершенным и не покрывало ряда важных вопросов. Если бы инструмент продолжал действовать, пришлось бы тратить административный ресурс на доработку нормативных актов, уверен Евгений Марченко, директор E.M.Finance.
По идее ИСУ должны были стать высоко надежным инструментом для консервативных инвесторов, но по факту их нельзя назвать таковыми.
«Инструмент характеризуется крайне низкой ликвидностью и сложностями, связанными с оценкой стоимости недвижимости, выступающей залогом по кредитам. Определение реальной рыночной стоимости ИСУ затруднено тем, что номинальной стоимости этот сертификат не имеет. Риски же ИСУ распределяются между их владельцами», — комментирует ситуацию Татьяна Школьная.
Вывод ипотечных сертификатов с рынка — это пример развития и совершенствования инвестиционного сектора экономики. Инструменты, которые не оправдали в полной мере ожиданий, не стали востребованы, выводятся с рынка, сокращая документооборот, нагрузку на управляющие организации и банки в виде отчетностей и учета. По мнению аналитика Максима Федорова, это станет выгодным в первую очередь инвесторам — не придется разбираться в отличиях ипотечных сертификатов от паев плюс значительно снизятся риски.Плюс вывода сертификатов еще и в том, что паи лучше регулируются, чем ИСУ, которым присущи риски, связанные с качеством оценки. Это ограничивает возможность реализации ИСУ их владельцами на организованном рынке в короткие сроки и с ожидаемой доходностью, отмечает Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве РФ.
«Нельзя не отметить и тот факт, что рынок закрытых паев куда лучше развит, имеет куда большее количество предложений на рынке, по сравнению с ИСУ, чьим эмитентом выступают лишь несколько особо крупных банков. Но, вполне возможно, что это простая «зачистка рынка» и лоббирование интересов владельцев ПИФов», — говорит эксперт.
Отмечается, что принятие законопроекта пойдет на пользу владельцам ПИФов: на фоне утраты доверия инвесторов к банковским вкладам из-за низкой ставки инвесторы обращают свое внимание на низкорисковый и среднеликвидный актив — ПИФы, облигации ипотечного займа, а также иные формы владения недвижимости.
«Если мы хотим обеспечить устойчивый и качественный рост отечественного фондового рынка, то нам просто необходимо менее надежные инструменты заменять на более надежные и эффективные», — уверен координатор экспертно-аналитического центра НИУ ВШЭ Алексей Поплавский.
Также, ЦБ избавится от обязанностей регулирования ИСУ: сейчас он является и регулятором, и надзорным органом за всеми ипотечными ценными бумагами.