Российскому жилью экономкласса простят НДФЛ
Узнайте, за сколько можно продать ваш долг в телеграм-чате Долг.рф
Недавно стало известно, что продажу жилья могут освободить от уплаты НДФЛ при соблюдении трех условий: недвижимость должна быть эконом класса, продажа должна состояться в 2020 году и покупка следующего жилья на первичном рынке также должна быть оформлена в 2020, либо в течение года с момента продажи при использовании льготных ипотечных программ от государства.
Такую инициативу выдвинули представители Общероссийского народного фронта и направили свои предложения в Министерства строительства и экономического развития РФ.
ДОЛГ.РФ узнал, кто на самом деле выиграет, если предложение ОНФ примут, как государство восполнит выпадающие доходы и можно ли будет получить вычет при новой схеме.
В чем проблема
Сейчас при продаже жилья гражданин обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от его стоимости, если цена превышает 1 млн руб. и недвижимость находилась в собственности менее 5 лет. Однако, по мнению представителей ОНФ, ситуация изменилась.Учитывая популярность государственных льготных ипотечных программ, снижение ставок по кредитам и цены недвижимости, россияне все чаще стали задумываться об улучшении жилищных условий. При этом многих останавливает необходимость заплатить НДФЛ при продаже старой квартиры: размер ставки налоганемаленький – 13%. Если среднестатистическая однокомнатная квартира стоит 2-3 миллиона рублей, то продавцу придется отдать государству 260-390 тыс. руб. вместо того, чтобы внести эти деньги в качестве первоначального взноса на новое жилье.
Мера с уплатой НДФЛ и ограничение владения квартирой в 5 лет (ранее было 3 года) были введены для пресечения действий спекулянтов, которые выкупали недвижимость на этапе котлована и перепродавали в несколько раз дороже после сдачи дома. Сейчас же, по мнению ОНФ, отмена налога действительно может помочь людям после пандемии сменить жилье и сделать это на более комфортных условиях, а также повысить активность на рынке недвижимости.
К категории «экономжилья» ОНФ отнес стандартные непремиальные квартиры, нормативы по которым устанавливает Минстрой РФ.
Кто на самом деле выиграет от отмены НДФЛ
Андрей Лисов, член Московского отделения Ассоциации юристов России, уверен, что предложение защищает не столько интересы граждан, сколько строительного рынка и рынка ипотечного кредитования. В противном случае такую льготу можно было бы распространить и на приобретение новых квартир на вторичном рынке.
«Выиграть в данной ситуации могут только те граждане, которые действительно собирались приобрести жилье в новостройке или купить его по государственной ипотечной программе. Это и есть главный подводный камень – льгота не для всех», – говорит юрист.
Если человек захочет продать приобретенную квартиру, чтобы купить квартиру большей площади в старом фонде, либо квартиру в другом районе, то ему все равно придется платить налог. Так что расценивать данное предложение как социально значимое, направленное на защиту реальных интересов населения, вряд ли следует.
«Речь идет о продаже жилья экономкласса. Однако в разных регионах России под определение «экономкласс» попадают квартиры совершенно разной стоимости: в провинциальном населенном пункте это может быть квартира в диапазоне от 500 тысяч рублей до 1 млн рублей, а в столице – стоимостью в районе 5-10 млн рублей».
Так, освобождение от НДФЛ, если оно будет внедрено, на право налогового вычета с приобретения нового жилья не повлияет.Однако Гульнара Ручкина, декан юридического факультета, профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, с таким положением не согласилась. Она уверена, что в данном вопросе нужно руководствоваться нормами налогового законодательства, в соответствии с которыми налоговый вычет – это сумма, которая уменьшает размер дохода (налогооблагаемую базу), с которого уплачивается налог.
«Если отменить НДФЛ при продаже жилья экономкласса, то соответственно и норма о налоговом вычете в данном случае применяться не будет».
Кого нужно освобождать от НДФЛ в первую очередь
По мнению Гульнары Ручкиной, если предложение ОНФ примут, это положительно скажется на гражданах.
«В настоящих условиях оптимизации демографической ситуации посредством предпринимаемой государственной политики в области социально-экономического развития, представленная мера позволит приобрести комфортное жилье многим нуждающимся молодым семьям. Что касается подводных камней, при принятии и применении данной меры необходимо обеспечить для потенциальных участников применяемой льготы четкий и понятный механизм получения данного вида государственной поддержки, ориентированный на социально-значимый эффект».
Она также считает, что если инициативу и вводить, то ее нужно откорректировать: важно отметить, что воспользоваться таким освобождением от налогового бремени по уплате НДФЛ физическое лицо может лишь раз. В первую очередь от уплаты НДФЛ следует освободить молодые семьи, в которых появляется второй ребенок, не говоря уже о многодетных семьях, семьях, занятых в бюджетной сфере, а также социально незащищенных семьях.
Почему новая мера простимулирует только спекулянтов
Екатерина Романова, партнер по налогообложению и международному праву Юридической фирмы Консулс, склонна к мысли о том, что «льгота» на самом деле предусмотрена для сохранения застройщиков «на плаву».
«Большинство покупателей, ориентированных на экономкласс жилья, не могут себе позволить продать квартиру и купить другую на этапе стройки. При этом спекулянты недвижимостью как раз попадают под данный алгоритм, так как выгодней всего инвестировать именно на этапе котлована. Таким образом, данная льгота позволит простимулировать приобретение недвижимости у застройщиков, вне зависимости от цели такого приобретения, тем самым дав очередную возможность не обанкротится и не оставлять долгострои».
Также, важную роль для данной инициативы может сыграть и вопрос бюджета. Член Ассоциации юристов России Юлия Рамзенкова предположила, что государство возместит выпадающие доходы бюджета за счет повышения ставки налога на доходы физических лиц до 15%, если налогооблагаемая база НДФЛ составляет более 5 миллионов рублей.
«Указанная разница с наибольшей вероятностью будет покрыта за счет перераспределения средств. В этом будет реализована социальная функция государства», – считает юрист.
Андрей Лисов коллегу поддержал и добавил, что возмещение может пройти и за счет роста налогов за владение недвижимым имуществом. Он также заметил, что власти в перспективе могут разработать иные способы извлечения доходов от обложения населения дополнительными налогами или сборами.По словам Екатерины Романовой, стимулирование получения доходов застройщиками и увеличение сумм поступлений налоговых платежей в бюджет от них нивелирует потери бюджета при освобождении от уплаты НДФЛ.
Гульнара Ручкина предположила, что предлагаемая Общероссийским народным фронтом мера освобождения от НДФЛ при продаже квартиры не приведет к существенным выпадам бюджетных доходов. Однако она посоветовала предусмотреть временный характер такой меры государственной поддержки по купле-продажи жилья, исходя из существующего сегодня снижения уровня доходов населения.
Так, при возникновении вопроса о возможности замены выпадающих бюджетных доходов можно рассмотреть необходимость внесения изменений в прогрессивную шкалу ставок в зависимости от стоимости недвижимости».