Экономическая коллегия ВС РФ сообщила об итогах судебной практики по вещным спорам 2018 года
Избавьтесь от проблемного долга и верните свои деньги
До Экономической коллегии Верховного Суда РФ доходят только самые сложные и запутанные дела. Ольга Киселева, одна из судей ВС РФ, рассказала, какие наиболее интересные ситуации по вещным спорам произошли в 2018 году и как они повлияли на судебную практику.
Самовольные постройки: сносить или нет?
Наиболее актуальный предмет вещных споров – защита самовольных построек от сноса. ВС РФ призывает судей тщательно изучать материалы дела, а именно:
-
выявлять, насколько наличие незарегистрированного строения вредит здоровью и жизни граждан;
-
проверять, насколько конструкция сооружений или зданий прочна и надежна, соответствует ли объект строительства техническим стандартам и ГОСТам, существенны ли нарушения правил застройки.
На основании реальных фактов судьи обязаны принимать схожие решения по одинаковым искам. Ольга Киселева рассказала о противоречивом случае в практике Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа:
-
ООО «Спецремтехника» решила самовольно увеличить принадлежащее им здание и достроило сверху 7 и 8 этажи. Общая площадь новых помещений составила 720 м2.
-
Администрация г. Сургут, узнав о нарушении, потребовала снести самовольно достроенные 7 и 8 этажи. ООО «Спецремтехника» отказалась выполнять требование муниципальных властей.
-
В арбитражный суд поступило два иска. Сургутская администрация требовала сноса верхних этажей. ООО «Спецремтехника» просила правоохранительные органы зарегистрировать изменения помещений и признать право собственности на них.
-
Судья не встал ни на чью сторону. Он отказал сторонам и в сносе здания, и в признании права собственности на 7-8 этажи.
Верховный суд РФ предупреждает о недопустимости таких противоречивых решений, поскольку это нарушает права сторон, а само заседание не разъяснило ситуацию истцу и ответчику. Экономическая коллегия отменила решение арбитражного суда и требует нового рассмотрения дела. Следующее судебное разбирательство состоится 14 марта 2019 года.
Арендные споры
Арендодатели и арендаторы должны помнить, что:
-
В случае, если арендатор за счет своих денежных средств проводил ремонт или иное улучшение имущества в счет оплаты, и арендодатель с этим не согласился, требуя с контрагента оплаты по договору, арендатору необязательно подавать в суд встречное заявление. Ответчик может оставить отзыв на иск арендодателя, приведя доводы, обосновывающие его возражения.
-
Отсутствие государственной регистрации соглашения об аренде не означает, что сделка между сторонами не заключена.
-
Если в отношении одной и той же недвижимости заключено сразу несколько арендных договоров, то все они будут действительными. В случае, если помещением или иным имуществом пользуется лишь один из арендаторов, другой имеет права потребовать у арендодателя компенсации убытков за непредоставление объекта аренды.
Также ВС РФ разрешил регистрировать арендные сделки в отношении одного и того же имущества. Однако перед регистрацией необходимо проверить, не нарушаются ли права арендаторов. Если они используют недвижимость или иное имущество в разное время или располагаются в разных частях помещения, то регистрировать такие договоры можно.
Споры о земельных участках
По мнению ВС РФ, если спор о выкупе земельного участка длительный (от 3 лет), то продавец имеет право корректировать цену недвижимости в соответствии с рыночными. Аналогичный случай произошел в Арбитражном суде Нижегородской области:
-
ООО «Паритет-С» с 2008 года пытается выкупить земельный участок у Росимущества, поскольку на нем располагается 13 объектов недвижимости компании.
-
Росимущество уведомило организацию, что оно не вправе продать землю, поскольку конкретный участок ограничен в гражданском обороте.
-
ООО «Паритет-С» подавало схожие прошения в Росимущество в 2014-2015 гг., собрав необходимый пакет документов.
-
Росимущество согласилось продать землю за 9,8 млн руб. (кадастровая цена по состоянию на 2016 год, момент составления договора).
-
Компания не согласилась с такой ценой и потребовала, чтобы недвижимость была продана им по стоимости 2008 года (360 тыс. руб.), поскольку с этого времени они пытались заключить с государственным органом договор.
ВС РФ принял сторону Росимущества, признав его право устанавливать цену земельного участка в соответствии с действующей кадастровой стоимостью.
Также ВС РФ запретил экспертам самим принимать решение о признании имущества недвижимым. Он подчеркнул, что это исключительная компетенция суда. Столь строгое требование было обозначено в связи с тем, что в Хабаровском крае объектом недвижимости признали бетонную площадку (дело А73-8476/2017).
Исключение движимого имущества из реестра недвижимости
Экономическая коллегия напомнила, что в случае, если судебные органы признают некое имущество движимым, оно должно быть в обязательном порядке исключено из ЕГРН.
