Экономическая коллегия ВС РФ сообщила об итогах судебной практики по вещным спорам 2018 года

До Экономической коллегии Верховного Суда РФ доходят только самые сложные и запутанные дела. Ольга Киселева, одна из судей ВС РФ, рассказала, какие наиболее интересные ситуации по вещным спорам произошли в 2018 году и как они повлияли на судебную практику.

Самовольные постройки: сносить или нет?

Наиболее актуальный предмет вещных споров – защита самовольных построек от сноса. ВС РФ призывает судей тщательно изучать материалы дела, а именно:

• выявлять, насколько наличие незарегистрированного строения вредит здоровью и жизни граждан;

• проверять, насколько конструкция сооружений или зданий прочна и надежна, соответствует ли объект строительства техническим стандартам и ГОСТам, существенны ли нарушения правил застройки.

На основании реальных фактов судьи обязаны принимать схожие решения по одинаковым искам. Ольга Киселева рассказала о противоречивом случае в практике Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа:

1. ООО «Спецремтехника» решила самовольно увеличить принадлежащее им здание и достроило сверху 7 и 8 этажи. Общая площадь новых помещений составила 720 м².

2. Администрация г. Сургут, узнав о нарушении, потребовала снести самовольно достроенные 7 и 8 этажи. ООО «Спецремтехника» отказалась выполнять требование муниципальных властей.

3. В арбитражный суд поступило два иска. Сургутская администрация требовала сноса верхних этажей. ООО «Спецремтехника» просила правоохранительные органы зарегистрировать изменения помещений и признать право собственности на них.

4. Судья не встал ни на чью сторону. Он отказал сторонам и в сносе здания, и в признании права собственности на 7-8 этажи.

Верховный суд РФ предупреждает о недопустимости таких противоречивых решений, поскольку это нарушает права сторон, а само заседание не разъяснило ситуацию истцу и ответчику. Экономическая коллегия отменила решение арбитражного суда и требует нового рассмотрения дела. Следующее судебное разбирательство состоится 14 марта 2019 года.

Арендные споры

Арендодатели и арендаторы должны помнить, что:

1. В случае, если арендатор за счет своих денежных средств проводил ремонт или иное улучшение имущества в счет оплаты, и арендодатель с этим не согласился, требуя с контрагента оплаты по договору, арендатору необязательно  подавать в суд встречное заявление. Ответчик может оставить отзыв на иск арендодателя, приведя доводы, обосновывающие его возражения.

2. Отсутствие государственной регистрации соглашения об аренде не означает, что сделка между сторонами не заключена.

3. Если в отношении одной и той же недвижимости заключено сразу несколько арендных договоров, то все они будут действительными. В случае, если помещением или иным имуществом пользуется лишь один из арендаторов, другой имеет права потребовать у арендодателя компенсации убытков за непредоставление объекта аренды.

Также ВС РФ разрешил регистрировать арендные сделки в отношении одного и того же имущества. Однако перед регистрацией необходимо проверить, не нарушаются ли права арендаторов. Если они используют недвижимость или иное имущество в разное время или располагаются в разных частях помещения, то регистрировать такие договоры можно.

Споры о земельных участках

По мнению ВС РФ, если спор о выкупе земельного участка длительный (от 3 лет), то продавец имеет право корректировать цену недвижимости в соответствии с рыночными. Аналогичный случай произошел в Арбитражном суде Нижегородской области:

1. ООО «Паритет-С» с 2008 года пытается выкупить земельный участок у Росимущества, поскольку на нем располагается 13 объектов недвижимости компании.

2. Росимущество уведомило организацию, что оно не вправе продать землю, поскольку конкретный участок ограничен в гражданском обороте.

3. ООО «Паритет-С» подавало схожие прошения в Росимущество в 2014-2015 гг., собрав необходимый пакет документов.

4. Росимущество согласилось продать землю за 9,8 млн руб. (кадастровая цена по состоянию на 2016 год, момент составления договора).

5. Компания не согласилась с такой ценой и потребовала, чтобы недвижимость была продана им по стоимости 2008 года (360 тыс. руб.), поскольку с этого времени они пытались заключить с государственным органом договор.

ВС РФ принял сторону Росимущества, признав его право устанавливать цену земельного участка в соответствии с действующей кадастровой стоимостью.

Также ВС РФ запретил экспертам самим принимать решение о признании имущества недвижимым. Он подчеркнул, что это исключительная компетенция суда. Столь строгое требование было обозначено в связи с тем, что в Хабаровском крае объектом недвижимости признали бетонную площадку (дело А73-8476/2017).

Исключение движимого имущества из реестра недвижимости

Экономическая коллегия напомнила, что в случае, если судебные органы признают некое имущество движимым, оно должно быть в обязательном порядке исключено из ЕГРН.

Компенсация за нарушение исключительных прав обязательна

Даже если истец не просит компенсировать убытки, связанные с нарушением исключительных прав, и требует у суда лишь восстановить свое положение, правоохранительные органы обязаны взыскать с ответчика минимальную компенсацию, предусмотренную законом. Ее отмена или уменьшение ниже минимума – проявление несправедливости в отношении истца.