ВС рассказал, как избежать проблем с предыдущим арендатором земли и ликвидацией компании

Верховный Суд (ВС) РФ принял решения по вопросам прав аренды на землю и ликвидации компании без оповещения кредитора.

Выкуп земли у муниципалитета

Гражданин Степанов С.Н. (имя изменено редакцией) владеет на праве аренды земельным участком в 500 кв. м в Калининграде. На его территории он построил трехэтажный жилой дом площадью в 480 кв. м и зарегистрировал его в ЕГРН в упрощенном порядке, без получения разрешения на строительство в ноябре 2017 года. Чтобы стать полноправным владельцем земли, он попросил администрацию города продать ему землю без проведения торгов.

Власти Калининграда отказались продавать надел. В качестве обоснования отказа они указали, что в декабре 2016 года суд признал постройку прежнего арендатора земельного участка самовольной. И ее должны были снести до марта 2017 года включительно. Исполнительное производство по указанному делу было прекращено. Но, по мнению администрации, это не влечет прекращения основания для отказа в предоставлении права собственности по ч. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса. Согласно ей, землю нельзя передать в собственность, пока на ней есть самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе.

Суды нижестоящих инстанций встали на сторону властей Калининграда. Они указали, что на деле Степанов не проводил работ по строительству трехэтажного дома. На земле все еще стоит строение от прежнего арендатора, которое до сих пор не снесено. Поскольку дом Степанов зарегистрировал в ЕГРН в упрощенном порядке, это не дает ему право выкупить землю.

ВС РФ встал на сторону гражданина. Он указал, что не имеет значения, как было зарегистрировано право собственности на жилье (в упрощенном или общем порядке). Также ВС отметил, что власти города могли оспорить регистрацию дома в собственность, однако они этого не сделали. Следовательно, гражданин владеет недвижимостью законно. Решение о сносе трехэтажного дома судом ранее не принималось: оно относится к объекту незавершенного строительства, оставленного прежним арендатором.

ВС выяснил, что Степанов провел экспертизу в отношении своего жилья. Ознакомившись с ее результатами, суд понял, что объекты недвижимости прежнего арендатора и нынешнего существенно отличаются между собой. Прежний объект незавершенного строительства был «началом» многоэтажного дома, который на данном участке земли возводить было запрещено, поскольку он предназначался для ИЖС.

ВС РФ признал отказ властей Калининграда по продаже земли незаконным.

Кассационное определение ВС РФ по делу № 71-КАД20-3-К3 от 9 декабря 2020 года

Оспаривание ликвидации компании ее кредитором

Компания обратилась в ФНС, чтобы провести процедуру ликвидации. Ведомство ликвидировало организацию и вычеркнуло ее из реестра юридических лиц.

Однако у фирмы оставался кредитор в лице банка, которого не уведомили о предстоящей ликвидации. Он подал иск в суд, намереваясь признать закрытие предприятия недействительным, поскольку его права как кредитора оказались нарушенными. Компания подала в налоговый орган недостоверный ликвидационный баланс, скрыв свою задолженность перед банком. Потому фискальное ведомство приняло решение о закрытии организации на основе недостоверных сведений, в связи с чем оно может быть оспорено. По заявлению банка, ликвидатор предприятия знал о наличии задолженности перед кредитором, но намеренно скрыл эту информацию и не уведомил взыскателя о проводимой процедуре.

Суды, включая ВС РФ, встали на сторону банка. Ликвидация организации была признана недействительной, и она не смогла избежать уплаты задолженности кредитору.

Определение ВС РФ по делу № 308-ЭС20-20261 от 16 декабря 2020 года