ВС РФ рассказал, как управляющие компании должны устанавливать тарифы за ремонт и содержание жилья

Еженедельный обзор судебной практики от ДОЛГ.РФ

6 минут
ВС РФ рассказал, как управляющие компании должны устанавливать тарифы за ремонт и содержание жилья

Верховный Суд (ВС) РФ объяснил свою позицию по следующим вопросам:

  1. Две компании заключили договор купли-продажи недвижимости. Покупатель частично оплатил стоимость имущества, пообещав выплатить остальные деньги после государственной регистрации. Фактически недвижимость была передана покупателю, и он владел ею. Однако продавец уклонялся от проведения государственной регистрации, а Росреестр сообщил покупателю, что на имущество наложен арест. За кем останется право собственности?
  2. Компания просила государственные органы зарегистрировать право собственности за одноэтажным производственным помещением. Однако у заявителя не было доказательств, что это отдельный, а не примыкающий объект недвижимости. Также в отношении здания наложен арест. Можно ли пройти государственную регистрацию в этом случае?
  3. Управляющая компания произвольно установила цену за содержание и ремонт площадей многоквартирного дома. Жильцы дома пожаловались на произвол, и надзорный орган потребовал устранить нарушение. Однако управляющая компания считала, что поступила законно. Как управляющая компания должна устанавливать плату за содержание и ремонт площадей многоквартирного дома?

Уклонение от государственной регистрации имущества

Компания «Строительное оборудование и материалы» в декабре 2007 года решила приобрести у предприятия «Лестехстрой» недвижимое имущество. Был оформлен договор купли-продажи, согласно которому покупателю переходят одноэтажное здание поточной линии и земельный участок сельскохозяйственного назначения. «Строительное оборудование и материалы» внесло предоплату в 2,25 млн руб., пообещав выплатить остальную часть долга после государственной регистрации сделки. «Лестехстрой» согласился с этими условиями и оформил акт приема-передачи, согласно которому вышеуказанное имущество поступает во владение покупателя.

Однако приобретатель в договоре не был уведомлен о том, что на здание и земельный участок наложен арест. Потому, подав документы в Росреестр для регистрации прав собственности за новым владельцем, ведомство отказало ему, раскрыв правду об аресте недвижимости.

Впоследствии «Строительное оборудование и материалы» неоднократно направляло письма в адрес «Лестехстроя», прося его поспособствовать скорейшей государственной регистрации перехода права собственности на имущество, поскольку в договоре купли-продажи не было сведений об ограничениях по распоряжению зданием и земельным участком. Продавец никаких действий не предпринял, а потому обратился в суд, чтобы он признал за истцом право собственности на недвижимость.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили заявление «Строительного оборудования и материалов». Они сочли, что, поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи, покупатель частично оплатил стоимость имущества, фактически здание и земельный участок были переданы приобретателю, и он пользовался ими, то можно говорить о возникновении права собственности.

ВС РФ подверг критике позицию нижестоящих инстанций. Он напомнил о положении, закрепленном в ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса (ГК) РФ, согласно которому право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации сделки. Аналогичное правило указано и в ч. 1 ст. 551 ГК РФ.

Однако, согласно постановлению Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда (ВАС) РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, если лицо, владеющее недвижимостью, считает себя ее собственником, то он может попытаться установить свои права через суд. Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, в связи с чем заключение указанного договора купли-продажи здания и земельного участка под ним, а также факт частичной уплаты ответчику предусмотренной договором цены не могли являться основанием для признания права собственности в судебном порядке. Поскольку иск о признании права – это фактически утверждение уже существующего права, суды неверно классифицировали действия истца.

А между тем, «Строительное оборудование и материалы» преследовало целью получение помощи в государственной регистрации имущества. Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ, суд вправе вынести решение о государственном переходе права собственности новому владельцу, если его прежний владелец уклоняется от этих действий. С учетом того, что покупатель неоднократно направлял письма для ускорения государственной регистрации недвижимости, а «Лестехстрой» уклонялся от выполнения обязанностей, ему следовало подать заявление не о признании права, а о понуждении к государственной регистрации сделки.

Дело было направлено на повторное рассмотрение в Арбитражный суд Москвы.

Определение ВС РФ по делу № 305-ЭС20-2700 от 6 июля 2020 года

Государственная регистрация арестованного имущества без определенного статуса

Компания «Вторстальмет» владеет одноэтажным производственным зданием. Она обратилась в Комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с просьбой закрепить за ней право собственности на недвижимость. Однако государственный орган отказался это сделать, указав, что на имущество наложен арест, а также не определен его статус как самостоятельного, а не примыкающего, объекта недвижимости.

«Вторстальмет» посчитал решение Комитета незаконным и обратился в суд. Однако суды всех инстанций, включая ВС РФ, остались на сторона ответчика.

Высшая инстанция подчеркнула, что Комитет правомерно отказал в государственной регистрации права собственности на производственное здание, поскольку истец не представил доказательств, что имущество освобождено от ареста. Также не представлено доказательств, что судебный пристав-исполнитель незаконно принял решение об аресте недвижимости. Регистрирующий орган не должен оценивать обоснованность ареста, поскольку решение о наложении ограничительных мер на сделки с производственным зданием принимает судебный пристав. И потому «Вторстальмету» следовало изначально уладить этот вопрос с судебными приставами, прежде чем оспаривать решение Комитета.

Также «Вторстальмет» не представил документов, что конкретное производственное здание возводилось как отдельный объект недвижимости, а не как примыкающий к основному комплексу. ВС РФ отказался рассматривать кассационную жалобу истца, считая действия Комитета правомерными.

Определение ВС РФ по делу № 310-ЭС20-8961 от 8 июля 2020 года

Плата за содержание площадей и ремонт в многоквартирном доме

Компания «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» с 2007 года управляет многоквартирным домом. В 2019 году организация самостоятельно определила размер платы за содержание и ремонт площадей многоквартирного дома. Тариф составил 32 руб. 16 коп. за 1 кв. м.

Жильцы многоквартирного дома не согласились с решением управляющей компании и пожаловались на нее в Комитет регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края. Ведомство проверило деятельность «Ремонтно-эксплуатационного предприятия» и вынесло предписание об устранении нарушений в части производного установления цены за содержание и ремонт многоквартирного дома.

Управляющая компания обратилась в суд, считая, что она поступила законно. Суды первой и апелляционной инстанций встали на ее сторону, указав, что «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» заблаговременно уведомило жильцов об изменении в тарифе. Более того, на основании ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса (ЖК) РФ в случае, если жильцы многоквартирного дома на общем собрании не определили размер платежей за содержание и ремонт, то его вправе установить орган местного управления.

Кассация и ВС РФ сочли такую позицию неправомерной. В договоре между управляющей компанией и собственниками многоквартирного дома указано, что размер платы за содержание и ремонт площадей устанавливается на основе действующего законодательства. В данном случае значимым нормативным актом следует считать постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, устанавливающее правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 31 данного постановления, «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» должно было направить предложения об установлении размера тарифа за ремонт и содержание площадей многоквартирного дома не позднее чем за 30 дней до даты проведения общего собрания жильцов. Информацию о расчете тарифа управляющая компания должна разместить на доске объявлений, в которой указывала бы обоснованность конкретного размера платы.

Поскольку «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» не представило доказательств, что оно соблюдало предписания п. 31 постановления Правительства РФ № 491, ее действия следует расценить как незаконные.

ВС РФ отказался рассматривать жалобу управляющей компании.

Определение ВС РФ по делу № 303-ЭС20-6473 от 8 июля 2020 года

В споре относительно платы за содержание жилого помещения суд сделал правильный вывод, хотя экономически невыгодный для управляющей организации. Плата за содержание жилого помещения должна обеспечивать «надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства», то есть быть соразмерной и обоснованной. Очевидно, что плата, которая не изменялась с 2007 года и не определялась исходя из технического состояния дома, не могла быть обоснованной. Индексация размера платы была бы законной, если бы она была  закреплена в договоре управления многоквартирным домом. Например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.11.2019 N 307-ЭС19-11346 сделан вывод, что если общее собрание собсвтенников помещений одобрило условие договора управления о ежегодной индексации платы, подтверждать решением собрания каждую следующую индексацию не требуется.

13 Августа 2020
Сусана Киракосян
канд. юр. наук, доцент Финансового университета при Правительстве РФ, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, профессиональный медиатор, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства
Нравится 280
Ха-ха 139
Удивительно 76
Грустно 65
Возмутительно 64
Не нравится 64




Ненавязчивая и удобная отправка главных новостей пару раз в недельку

Добавьте "ДОЛГ.РФ" в предпочтительные источники в Яндекс.Новостях, чтобы Вы могли первыми узнать о главных новостях банкротства, долгов, финансового сектора и судебной практики.

Поделиться новостью:
Читайте также
Новости партнеров