Сусана Киракосян

В Определении Верховного Суда отражен законодательный пробел. Досудебный порядок урегулирования споров в ЖКХ по закону не является обязательным. Тем не менее, распространяя на жилищные отношения Закон о защите прав потребителей, законодатель и правоприменитель ставят  уплату потребительского штрафа Управляющей организацией в  обязанность даже в том случае, если потребитель сразу обратился в суд. Подобная законодательная "оплошность" ни сколько не стимулирует организации ЖКХ к досудебному решению конфликтов, а также создает практику злоупотреблений среди потребителей. Уверена, что большинство управляющих организаций и потребителей способны договориться и решить конфликт без суда. Для этого необходимы законодательные стимулы.  В ЖК РФ следует закрепить обязательный досудебный порядок урегулирования споров. Каждая сторона должна вести себя добросовестно и разумно, искать пути для диалога. И обращаться в суд, исчерпав способы досудебного урегулирования спора.

Официальная статистика взысканий свидетельствует о кризисе платёжной дисциплины в ЖКХ и необходимости системных изменений в работе с оплатами за ЖКУ. Да, именно работа не с должниками (как следствие), а с оплатами (как с причиной). Предприятия ЖКХ работают по сценарию: нет оплаты - заявление в суд о выдаче судебного приказа, в лучшем случае предварительно направляется типовая претензия. В итоге получаем неисполнимые судебные акты и негативно настроенного должника. Сценарий нуждается в пересмотре с акцентом на индивидуальную работу с оплатами потребителей, вариативности мер поддержки тех лиц, которые оказались в трудной ситуации, использованием практик переговоров и медиации. Это вопрос будущего ЖКХ.

С 2019 по 2021 года происходит массовое банкротство управляющих многоквартирными домами организаций и некоммерческих жилищных объединений (ТСЖ, ЖК, ЖСК) и привлечение руководителей управляющих организаций к субсидиарный ответственности. Основанием для инициирования банкротства выступают суммы долгов от 325 тыс. руб. до 45 млн. руб. Подобная практика критична для сферы ЖКХ, устойчивое функционирование которой выступает гарантом социальной безопасности населения.
Отсутствуют законодательные стимулы для регулирования споров по долгам за коммунальные ресурсы и применения реабилитационных процедур при банкротстве управляющих организаций. Ресурсоснабжающие организации не готовы нести финансовые потери из-за неплатежей за коммунальные ресурсы и принимают все меры, чтобы взыскать долги. Они не заинтересованы в досудебном урегулировании споров по долгам, редко подписывают соглашения о рассрочке, взыскивают долги в судебном порядке даже при наличии месячной задолженности за коммунальные ресурсы.

В процессуальном законодательстве существует возможность рассрочки (отсрочки) исполнения судебного акта. Однако в коммунальных спорах данная мера применяется редко, только в рамках мирового соглашения между истцом и ответчиком.
Необходимо развивать бесконфликтную среду в ЖКХ: закрепить обязательный претензионный порядок урегулирования споров между всеми участниками рынка ЖКХ, применять медиацию в спорах между организациями ЖКХ.

Законодатель должен выработать критерии, при которых единственное жилье обеспечивает должнику уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище. Если жилье превышает указанный уровень (является роскошным), то у кредиторов может быть право обратить на него взыскание с сохранением за должником жилья, необходимого для нормального существования.
Пока таких критериев не будет на уровне закона суды будут «скованы» исполнительским иммунитетом» и «связаны» принципом неприкосновенности жилища. Защита жилья специальным иммунитетом должна корреспондировать правилам о стабильности гражданско-правовых обязательств, балансе интересов сторон. Перекосы в регулировании с точки зрения приоритета одной из сторон просто недопустимы.

Изменения на рынке наемного (арендного) жилья необходимы. Новелла жилищного законодательства о наемных домах до сих пор не реализована должным образом. Это связано с отсутствием заинтересованности застройщиков и самого государства в заказе и эксплуатации наемных домов социального использования. Хотя именно такой вид наемного (арендного) жилья позволяет решать проблему обеспеченности жильем не в ущерб интересам нуждающихся в жилье и государства. Это позволит вывести сегмент рынка наемного жилья из тени, а нуждающиеся в жилых помещениях граждане получат долгосрочный и стабильный договор и доступное, благоустроенное и комфортное жилье.
Но прежде чем что-то реформировать следует оценить реальное состояние жилищного строительства, уровень обеспеченности населения жильем не только по каждому региону, но и по отдельным муниципалитетам, и на основании этих данных утвердить новые показатели по строительству наемных домов. Стимулировать строительство наемного жилья можно на основе государственно-частного или муниципально-частного партнерства.

В отношении должников за ЖКУ обычно используются неформальные методы работы. Одним из них является позорный список должников в подъездах домов. Цель – привлечь внимание должников, вызвать чувство стыда и призвать к погашению долга.
Такая мера воздействия подходит не для всех, а только для особо совестливых и впечатлительных. Здесь важно не выйти за рамки Закона о персональных данных. Персональные данные должников должны быть обезличены. Поэтому не будет нарушением размещение списка с указанием квартиры и суммой долга. А вот размещение фамилии или полных ФИО уже будут нарушением прав граждан.

Размещая позорную информацию, взыскатель должен придерживаться правил:
- проверить правовое основание и сумму задолженности;
- размещать обезличенные списки должников в месте их проживания.

В мировой практике принято широкое толкование понятия «жилище», которое охватывает загородные дома, гостиницы, нетрадиционные места проживания (такие, как фургоны) и другие виды жилища . Очевидно, что с данной точки зрения современные апартаменты также могут называться жилищем. Но в строго юридическом смысле апартаменты в настоящее время не являются жилыми помещениями, на собственников апартаментов не распространяются права и гарантии, установленные для собственников жилых помещений. Изменение правового статуса апартаментов возможно путем внесения изменений в ЖК РФ.

Ответственность лицо несет индивидуально. И недопустимо использовать контакты родственников для воздействия на должника даже, если это имеет успех и способствует расчетам должника. Подобные действия неправомерны. Есть успешная практика привлечения коллекторов к ответственности за подобное воздействие на родственников. Любые неформальные способы работы с задолженностью должны оцениваться на предмет  их соответствия закону и основам добросовестности и разумности. Не допускается унижение личности как самого должника, так и членов его семьи, иных лиц, имеющих с ним родственные или дружеские отношения.

Одностороннее введение новых ЖКХ-услуг.
На практике встречаются случаи, когда управляющие организации выставляют в платежном документе отдельной строкой плату за дополнительные услуги. Выставление платы является законным при его согласовании с собственниками помещений. В тоже время далеко не все услуги можно квалифицировать как дополнительные. Некоторые услуги, отдельно выделенные в платежном документе, относятся к услугам по содержанию общего имущества (в силу закона), и лица, управляющие многоквартирным домом по различным причинам выделяют данные услуги из состава платы за содержание (отдельной строчкой). Отсюда надзорные органы делают выводы о незаконном взимании платы за дополнительные услуги, о незаконном одностороннем увеличении размера платы за содержание, требуют произвести перерасчет и/или исключить спорный платеж из квитанций, выставляемых в адрес потребителей.
Есть и другая причина появления в платежном документе дополнительных услуг. Когда понесенные затраты не относятся к категории обычного предпринимательского риска и управляющая организация при заключении договора не могла разумно предвидеть таких затрат. Примером является ситуация с короновирусом, когда на управляющие организации и ТСЖ, ЖК были возложены мероприятия по дезинфекции.
Как указано в постановлении Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10 и  письме Минстроя от 15.06.2016 № 18560-ОД/04, если выполнение неотложных, необходимых для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений.

В споре относительно платы за содержание жилого помещения суд сделал правильный вывод, хотя экономически невыгодный для управляющей организации. Плата за содержание жилого помещения должна обеспечивать «надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства», то есть быть соразмерной и обоснованной. Очевидно, что плата, которая не изменялась с 2007 года и не определялась исходя из технического состояния дома, не могла быть обоснованной. Индексация размера платы была бы законной, если бы она была  закреплена в договоре управления многоквартирным домом. Например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.11.2019 N 307-ЭС19-11346 сделан вывод, что если общее собрание собсвтенников помещений одобрило условие договора управления о ежегодной индексации платы, подтверждать решением собрания каждую следующую индексацию не требуется.

В судебной практике есть интересный прецедент, устоявший в кассации. У должника была единственная квартира в Екатеринбурге площадью 147,3 кв.м. В рамках дела о банкротстве суд разрешил ее продать (№ А60-56649/2017). Но при условии, что ему будет предоставлено замещающее жилье. Один из кредиторов предоставил квартиру 31,7 кв. м. в центре города, чтобы затем получить компенсацию ее стоимости из конкурсной массы.
Вместо 147,3 кв.м. - 31,7 кв.м. жилья!
Ошибки должника в доказывании. Он лишь на стадии апелляции ссылался, что в квартире проживают совершеннолетний сын и будущая жена, которые не имеют другого жилого помещения для постоянного проживания. Суд напомнил о распределении бремени доказывания. Именно должник должен был доказать, что указанные лица являются членами его семьи (ст. 41 ЖК), фактически проживают с ним в квартире и не обладают иным пригодным для проживания жилым помещением.
Ранее в практике уже были попытки приобрести для должника замещающее жилое помещение. Но они заканчивались отменой.