Сусана Киракосян

Изменения на рынке наемного (арендного) жилья необходимы. Новелла жилищного законодательства о наемных домах до сих пор не реализована должным образом. Это связано с отсутствием заинтересованности застройщиков и самого государства в заказе и эксплуатации наемных домов социального использования. Хотя именно такой вид наемного (арендного) жилья позволяет решать проблему обеспеченности жильем не в ущерб интересам нуждающихся в жилье и государства. Это позволит вывести сегмент рынка наемного жилья из тени, а нуждающиеся в жилых помещениях граждане получат долгосрочный и стабильный договор и доступное, благоустроенное и комфортное жилье.
Но прежде чем что-то реформировать следует оценить реальное состояние жилищного строительства, уровень обеспеченности населения жильем не только по каждому региону, но и по отдельным муниципалитетам, и на основании этих данных утвердить новые показатели по строительству наемных домов. Стимулировать строительство наемного жилья можно на основе государственно-частного или муниципально-частного партнерства.

В отношении должников за ЖКУ обычно используются неформальные методы работы. Одним из них является позорный список должников в подъездах домов. Цель – привлечь внимание должников, вызвать чувство стыда и призвать к погашению долга.
Такая мера воздействия подходит не для всех, а только для особо совестливых и впечатлительных. Здесь важно не выйти за рамки Закона о персональных данных. Персональные данные должников должны быть обезличены. Поэтому не будет нарушением размещение списка с указанием квартиры и суммой долга. А вот размещение фамилии или полных ФИО уже будут нарушением прав граждан.

Размещая позорную информацию, взыскатель должен придерживаться правил:
- проверить правовое основание и сумму задолженности;
- размещать обезличенные списки должников в месте их проживания.

В мировой практике принято широкое толкование понятия «жилище», которое охватывает загородные дома, гостиницы, нетрадиционные места проживания (такие, как фургоны) и другие виды жилища . Очевидно, что с данной точки зрения современные апартаменты также могут называться жилищем. Но в строго юридическом смысле апартаменты в настоящее время не являются жилыми помещениями, на собственников апартаментов не распространяются права и гарантии, установленные для собственников жилых помещений. Изменение правового статуса апартаментов возможно путем внесения изменений в ЖК РФ.

Ответственность лицо несет индивидуально. И недопустимо использовать контакты родственников для воздействия на должника даже, если это имеет успех и способствует расчетам должника. Подобные действия неправомерны. Есть успешная практика привлечения коллекторов к ответственности за подобное воздействие на родственников. Любые неформальные способы работы с задолженностью должны оцениваться на предмет  их соответствия закону и основам добросовестности и разумности. Не допускается унижение личности как самого должника, так и членов его семьи, иных лиц, имеющих с ним родственные или дружеские отношения.

Одностороннее введение новых ЖКХ-услуг.
На практике встречаются случаи, когда управляющие организации выставляют в платежном документе отдельной строкой плату за дополнительные услуги. Выставление платы является законным при его согласовании с собственниками помещений. В тоже время далеко не все услуги можно квалифицировать как дополнительные. Некоторые услуги, отдельно выделенные в платежном документе, относятся к услугам по содержанию общего имущества (в силу закона), и лица, управляющие многоквартирным домом по различным причинам выделяют данные услуги из состава платы за содержание (отдельной строчкой). Отсюда надзорные органы делают выводы о незаконном взимании платы за дополнительные услуги, о незаконном одностороннем увеличении размера платы за содержание, требуют произвести перерасчет и/или исключить спорный платеж из квитанций, выставляемых в адрес потребителей.
Есть и другая причина появления в платежном документе дополнительных услуг. Когда понесенные затраты не относятся к категории обычного предпринимательского риска и управляющая организация при заключении договора не могла разумно предвидеть таких затрат. Примером является ситуация с короновирусом, когда на управляющие организации и ТСЖ, ЖК были возложены мероприятия по дезинфекции.
Как указано в постановлении Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10 и  письме Минстроя от 15.06.2016 № 18560-ОД/04, если выполнение неотложных, необходимых для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений.

В споре относительно платы за содержание жилого помещения суд сделал правильный вывод, хотя экономически невыгодный для управляющей организации. Плата за содержание жилого помещения должна обеспечивать «надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства», то есть быть соразмерной и обоснованной. Очевидно, что плата, которая не изменялась с 2007 года и не определялась исходя из технического состояния дома, не могла быть обоснованной. Индексация размера платы была бы законной, если бы она была  закреплена в договоре управления многоквартирным домом. Например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.11.2019 N 307-ЭС19-11346 сделан вывод, что если общее собрание собсвтенников помещений одобрило условие договора управления о ежегодной индексации платы, подтверждать решением собрания каждую следующую индексацию не требуется.

В судебной практике есть интересный прецедент, устоявший в кассации. У должника была единственная квартира в Екатеринбурге площадью 147,3 кв.м. В рамках дела о банкротстве суд разрешил ее продать (№ А60-56649/2017). Но при условии, что ему будет предоставлено замещающее жилье. Один из кредиторов предоставил квартиру 31,7 кв. м. в центре города, чтобы затем получить компенсацию ее стоимости из конкурсной массы.
Вместо 147,3 кв.м. - 31,7 кв.м. жилья!
Ошибки должника в доказывании. Он лишь на стадии апелляции ссылался, что в квартире проживают совершеннолетний сын и будущая жена, которые не имеют другого жилого помещения для постоянного проживания. Суд напомнил о распределении бремени доказывания. Именно должник должен был доказать, что указанные лица являются членами его семьи (ст. 41 ЖК), фактически проживают с ним в квартире и не обладают иным пригодным для проживания жилым помещением.
Ранее в практике уже были попытки приобрести для должника замещающее жилое помещение. Но они заканчивались отменой.