Что такое долевое строительство и кому оно выгодно в 2019 году

Институт долевого строительства стал возможностью для тысяч россиян получить жилье по существенно заниженной, по сравнению с готовой недвижимостью, стоимости. Однако такой инструмент имел ряд негативных «побочных эффектов» и требовал существенной корректировки.

Почему дома не сдаются дольщикам вовремя

В ряде случаев долевое строительство использовалось недобросовестными застройщиками или компаниями, не рассчитавшими свои силы, в результате чего участники оказывались без денег и без жилья.

Эксперты в строительной сфере назвали основные причины, почему строящаяся недвижимость становится проблемной и не сдается вовремя.

1.    Ошибочно выстроенная финансовая модель может привести к тому, что денег для завершения строительства просто не хватит.

2.    Нецелевое расходование денежных средств. Эта причина относится уже к заранее спланированной нелегальной схеме привлечения инвестиционных средств дольщиков.

3.    Непомерно высокая плата за изменение вида разрешенного использования земли и завышенные кредитные ставки плюс увеличение нагрузки по строительству социальных объектов.

4.    Повальное переселение граждан из области в столицу. До кризиса из всех заключенных в Московском регионе договоров долевого строительства только 19% приходилось на столицу. Год назад соотношение цифр изменилось в сторону увеличения столичного строительства. Теперь это 35% договоров долевого строительства в Москве и 65% — в области.

По данным рейтингового агентства строительного комплекса с 2014 года зафиксировано существенное увеличение банкротов-подрядчиков. Так в 2014 году появилось 1 184 банкрота, в 2015 — 2 713, в 2016 — уже 3 183.

При этом лидером по количеству строительных банкротов остается Москва, затем идут Тюменская и Московская области, республика Башкортостан и Новосибирск.

По сравнению с показателями начала 2017 и 2018 годов количество застройщиков-банкротов увеличилось вдвое, а объем незавершённого строительства — на 74%. В мае 2017 года этот показатель составлял около 4 млн. м², а на начало 2018 года повысился до 7,5 млн. м².

В результате несостоятельности застройщиков пострадали тысячи российских граждан.

Топ-5 банкротств московских строительных компаний за последние 5 лет

1.    09 июля прошлого года началось разбирательство по делу о несостоятельности дочерних предприятий ООО «Урбан-Групп», принадлежащих Александру Долгину. Группа компаний является одним из самых крупных застройщиков в Подмосковье. Началось все с невнесения компанией взносов в фонд защиты прав граждан и продолжилось отзывом лицензии по ипотечным программам.

Количество пострадавших дольщиков – 14 000 человек.

В отношении следующих структур вышеназванной группы компании открыто конкурсное производство на год.

26 октября 2018 года было подан иск о признании самого ООО «Урбан-Групп» несостоятельным. Дело № А40-249130/2018 назначено к рассмотрению на 24.01.2019 года.

2.    Группа «СУ-155». Банкротство предприятия началось еще в 2016 году и ведется до сих пор. Пострадали более 30 000 человек.

Обязательства по достройке недвижимости переданы банку «Российский капитал». Изначально строительство предполагалось сдать в 2018 году. Однако банк не успел, несмотря даже на обещанный контроль Президента. В планах сдать 6 домов в течение 2019 года.

3.    Скандальные строительные проекты ГК «Лидер-Групп». Организация работала по нелегальному принципу пирамиды, пытаясь вливать средства дольщиков по начатым проектам в уже ведущиеся. В результате такой схемы сроки сдачи объектов сдвигались, образовались долгострои и появились недовольные участники долевого строительства, а далее — банкротство.

Также поступали сведения, что ГК «Лидер-Групп» построена на фирмах-однодневках, а деньги, поступающие от дольщиков, используются в ненадлежащих целях, и вовсе не на строительство объектов.

19 декабря прошлого года организация была признана несостоятельной. Открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

4.    ООО "Трансфорт".

Строительство ЖК "Высокие Жаворонки" в одном из районов Подмосковья было начато 5 лет назад, однако через год часть корпусов заморозили. В результате неправомерных действий застройщика пострадало почти 1 500 человек, не получивших жилье.

09 января 2019 года было вынесено решение о признании должника банкротом, прекращена процедура наблюдения и открыто конкурсное производство до 25 июня 2019 года.

5.    Миракс групп. Компания не достроила жилые комплексы «Кутузовская миля» и «Рублевская ривьера». Обязательства по завершению первого проекта перешли ЗАО "ФЦСР. Сдача планируется весной настоящего года. В следующем году сдадут второй объект. Сейчас им занимается корпорация AEON.

Главное новшество закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Как видно из вышеприведенного дайджеста, ФЗ № 214, введенный в 2004 году, не защитил права дольщиков на 100%. В результате его применения оказалось, что даже крупные, зарекомендовавшие себя на рынке компании могут «подвести» и стать банкротами, а недобросовестные строители как обманывали, так и продолжили обманывать граждан — работы у судов не убавилось.

В связи с участившимися банкротствами строительных предприятий и возросшими рисками долевых участников, Правительство РФ решило внести дополнительные изменения в законодательство. Они должны улучшить положение на строительном рынке и защитить права граждан-будущих жильцов от мошеннических схем и невозврата денег в случае банкротства застройщика.

Суть последних изменений заключается в том, что граждане не будут вкладывать личные средства в строительство объекта. Иными словами, долевое строительство упраздняется полностью, вводится проектное финансирование.

Граждане все также смогут приобретать пока еще не существующие квартиры, но напрямую свои капиталы отдавать строительной компании они не будут. Все деньги дольщиков теперь будут поступать на эскроу-счета. А сами строительные компании будут брать денежные средства на строительство у кредитных организаций.

Только в момент, когда новостройка будет сдана надлежащим образом, а с банком будут произведены все необходимые расчеты, застройщик сможет снять деньги со специальных эскроу-счетов и получить прибыль.

Что еще нового появилось в законодательстве о долевом строительстве

·   Появился реестр застройщиков. Теперь любой человек может проверить компанию, предлагающую свои строительные услуги, попадает ли она под признаки фирмы-однодневки.

·   Граждане теперь могут проверить законность строящегося объекта еще до вложения собственных средств — застройщик обязан выложить в свободный доступ необходимую проектную информацию.

·   Формирование цены квартиры теперь будет происходить строго из стоимости квадратного метра и площади приобретаемого объекта. В итоге, в момент сдачи не окажется, что по площади квартира получилась меньше, а заплатили вы за нее больше положенного. 

·   Собственные средства строительной компании должны составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства.

·   Ответственность застройщика определяется по нормам Закона «О защите прав потребителей». Следовательно, будет увеличена сума неустойки за отказ от исправления выявленных в работе недостатков.

·   Создание компенсационного фонда, из которого будут удовлетворяться требования дольщиков в случае банкротства строительной компании. Ранее эти функции выполняло АСВ с ограничением суммы возврата в 10 000 000 рублей.

·   Нововведения также защитили и права застройщика. Если дольщик затянет процедуру сдачи-приемки объекта без объективных причин, ему будет начислена неустойка.

·   На один объект — одно разрешение на строительство. Предположительно, это может затянуть процесс стройки, если возводится комплекс объектов. Отдельное оформление разрешительной документации касается и объектов инженерного назначения

Чем рискуют дольщики

Несмотря на положительные изменения законодательства, как будет действовать закон на практике, станет известно только со временем.

1.    В связи с введенными изменениями, главным риском для граждан, участвующих в долевом строительстве, станет инфляция. Строительство может длиться не один год, а строительная компания — обанкротиться в виду сложной экономической ситуации в стране. Вне зависимости от этих факторов, возврат денежных средств с эскроу-счетов будет произведен только в размере внесенной суммы.

Иными словами, на момент возврата средств стоимость аналогичных квартир может взлететь в разы, и вам уже не хватит денег, чтобы купить похожую недвижимость.

2.    Если строительство начато или разрешение на него получено в 2018 году, то юридическую силу сохраняют прежние правила. Соответственно, и риски сохраняются прежние.

3.    Банки также нередко становятся банкротами. Поэтому перед оформлением долевого строительства стоит обратить внимание на финансовое состояние организации, в котором будет открыт эскроу-счет.

Что нас ждет в связи с переходом на проектное строительное финансирование

Заместитель мэра Москвы подчеркнул, что власти города не считают нужным оказывать финансовую поддержку девелоперам строительства, в связи с вновь введенными изменениями законодательства.

Он считает, что ситуация на рынке стабильная, «запас прочности есть».

Однако существуют и другие точки зрения на происходящее.

РАСК прогнозирует негативные последствия как для покупателей, так и для застройщиков, в связи с переходом на новую модель финансирования строительства.

·    Часть девелоперов уйдет с рынка, в том числе и законопослушные, но не крупные организации. Они просто не справятся со столь большой финансовой нагрузкой. Поэтому некоторые компании объединятся для ведения бизнеса на условиях партнерства.

·    В связи с сокращением количества застройщиков велика вероятность монополизации рынка недвижимости, что, в свою очередь, приведет к росту цен, причем не только на первичном рынке.

·    Выдача только одного разрешения вероятнее всего затянет процесс сдачи объектов

Также предполагается, что фонд защиты прав дольщиков должен достраивать незавершенные объекты. Однако размеры взноса, существующие на данный момент, не достаточны для удовлетворения интересов всех дольщиков, оказавшихся в затруднительном положении из-за недостроя недвижимости, в которую они вложились. Поэтому окончание строительства за счет фонда происходит только в исключительных случаях и только по согласованию Правительства РФ.

В иных случаях, права обманутых дольщиков должны помогать восстанавливать власти регионов.