Эскроу-счета могут обанкротить более 30% застройщиков

Закон «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ в конце 2018 года претерпел существенные изменения. Учитывая масштабы мошенничества в отношении дольщиков, Федеральное Собрание РФ создало застройщикам ограничения. В частности, с 1 июля 2019 года деньги будущих жильцов будут перечисляться не напрямую строительным компаниям, а на эскроу-счета в банках. Застройщики смогут получить компенсацию со счетов только после того, как квартиры будут переданы в собственность граждан.

Организациям придется возводить многоэтажные дома за счет банковских кредитов и собственных резервов. Однако законодательное новшество может спровоцировать рост стоимости жилья. Помимо этого, поправки нормативного акта № 214-ФЗ станут причиной несостоятельности более 30% российских застройщиков.

Что дает законодательное изменение?

1. Денежные средства дольщиков будут защищаться банками. Теперь инвестиции не смогут вывести на оффшорные счета. Также финансы нельзя будет незаконно присвоить.

2. Поскольку компаниям придется оформлять займы в банках, проценты, которые им необходимо будет уплатить по кредитам, будут входить в итоговую цену квартир. Это означает, что недвижимость подорожает минимум на 10%. Это спровоцирует снижение спроса населения на приобретение жилья.

3. Ранее участие в долевом строительстве позволяло гражданам стать владельцами квартир по цене ниже рыночной. Скидка от застройщика предоставлялась за счет бесплатных инвестиций. Сейчас цены, скорее всего, выровняются с ипотечными условиями. Выгода от участия в долевом строительстве будет минимальна.

4. Концентрация инвестиций на эскроу-счетах станет причиной задержки выплат работникам и подрядчикам строительных компаний. Уже сейчас мелкие контрагенты застройщиков получают оплату с задержкой в 2-3 месяца, хотя акты выполненных работ уже были подписаны.

В итоге от законодательного нововведения выигрывают финансовые организации. Начислять проценты, как на депозитах, на деньги, находящиеся на эскроу-счета, банки не будут. При этом они смогут распоряжаться деньгами дольщиков. Что произойдет с инвестициями в случае несостоятельности банков, пока неизвестно.

Комментарий в отношении поправок в законе № 214-ФЗ дал Герман Греф, руководитель Сбербанка. Он считает, что более 30% застройщиков обанкротятся во втором полугодии 2019 года. Компании не смогут оформить долгосрочный кредит для возведения многоэтажного дома, поскольку они не соответствуют банковским требованиям. При этом господин Греф подчеркнул, что позволять застройщикам распоряжаться инвестициями самостоятельно все же нельзя. У российского населения слишком печальный опыт от участия в долевом строительстве.

В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ считают целесообразным не распространять действие поправок на уже заключенные договоры долевого строительства. Если дом возведен уже более, чем на 30%, то организации имеют право не пользоваться эскроу-счетами.

Несмотря на то, что до вступления поправок в силу остается чуть более 3 месяцев, застройщики не спешат получать банковские кредиты. Создается ощущение, что строительные фирмы еще «не осознали» значимость правовых изменений. И процесс «перестройки» под новые условия идет крайне медленно.

Зато банки уже подготовились для проектного кредитования и открытия эскроу-счетов. ЦБ РФ объявил, что 62 финансовые организации соответствуют указанным требованиям и готовы работать с застройщиками на новых условиях с июля 2019 года.