Двойная нагрузка по ипотечным платежам: особенности выплаты долгов

Рынок жилищного кредитования в России «расцвел» в 2017-2018 гг. ЦБ РФ снижал ключевую ставку, реализовывались государственные программы поддержки молодых семейных пар. Сами застройщики сотрудничали с банками, предлагая ипотеку на квартиры в новостройках по сниженным процентным ставкам.

Несмотря на все эти льготные меры, заемщики оставались в невыгодном положении. Кто-то виноват сам и не смог рассчитать долговую нагрузку. Другие оформили сразу несколько договоров на ипотеку, уверенные, что справятся с выплатами. Третьи столкнулись с судебными приставами, когда просрочили уплату займа, и, помимо того, что потеряли квартиру, их вынудили еще выплачивать исполнительский сбор.

В итоге почти каждый третий россиянин-заемщик столкнулся с так называемой двойной долговой нагрузкой.

Недостоверные данные о доходах семьи – причина увеличения долговой нагрузки

Ипотеку чаще всего оформляют семейные пары, и к основному должнику присоединяется его супруг в качестве созаемщика. К сожалению, нередки случаи, когда люди просят своих работодателей формально «повысить зарплату», чтобы в справке о доходах была отражена большая сумма, чем в реальности. Организации, идущие навстречу своим работникам, в итоге только ухудшают их положение. Банки при оформлении ипотечного договора обращают внимание на:

• совокупный семейный доход, при этом долговая нагрузка не должна быть выше 80% от общей суммы заработка;
• надежность компаний, где работают заемщики, и риск лишения места трудоустройства;
• семейные расходы – как минимум финансовые организации умножают стоимость потребительской корзины на количество членов семьи.

Хотя ипотеку даже с льготными условиями получить непросто, не стоит лгать о своих реальных доходах. Обман чреват:

• увеличением долговой нагрузки до 100-160%, когда людям не только будет не хватать собственных средств, но даже заемные не улучшат положения семьи;

• заключением новых ненадежных кредитных договоров, из-за чего заемщикам придется выплачивать не только ипотеку, но и новые займы;

• штрафами по договору, судебными разбирательствами, если должники не смогут вернуть деньги банку;

• потерей жилья.

В самом крайнем случае заемщиков могут признать банкротами по иску кредиторов. А это означает, что их имущество могут взыскать в пользу банка (по плану реструктуризации долгов), им запретят заниматься своим бизнесом, занимать руководящие должности и выезжать зарубеж.

Двойная ипотека: выплата долгов за несколько квартир

По данным Банка России, существует порядка 1,5 – 2% заемщиков по стране, оформляющих сразу несколько кредитных договоров на покупку жилья. Чаще всего схема «проворачивается» таким образом:

1. Действующий заем реструктурируют в банке под низкие проценты.

2. В другой финансовой компании заключают новое ипотечное соглашение. Банки одобряют кредит, поскольку долговая нагрузка на прежний заем уменьшилась.

3. Выплачиваются два кредита одновременно.

Такой вид кредитования доступен только состоятельным клиентам, но даже для них двойная ипотека может стать тяжким бременем.

Какие угрозы таятся в двойной ипотеке? Самая большая опасность – риск финансового краха. Если один из заемщиков серьезно заболел, потерял работу, то два кредита он не потянет. Банки предложат единственный, на их взгляд, разумный выход: продать квартиру другому лицу, чтобы за вырученные деньги погасить задолженность за вторую.

Также можно сдавать одну квартиру в аренду, чтобы уменьшить долговую нагрузку на себя. Но здесь важно найти добросовестных арендаторов.

В целом финансовые организации стараются при выдаче новых займов ориентироваться на платежеспособность клиента. Если долговая нагрузка по более раннему договору не превышает 50%, то банки, скорее всего, разрешат обзавестись вторым жильем.

По статистике, двойная ипотека оформляется заемщиками в возрасте 35-45 лет. То есть финансово стабильными заемщиками.

Двойная долговая нагрузка из-за исполнительского сбора

Исполнительский сбор – самая большая проблема заемщиков по ипотеке. Ст. 112 закона «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ устанавливает, что должник, просрочивший исполнение обязательств, обязан выплатить 7% от суммы кредита. Поскольку в договоре обычно участвует два созаемщика (муж и жена), исполнительский сбор требуют с каждого из них. В итоге семье приходится платить не 7%, а все 14%.

В связи с этим депутаты Госдумы приняли решение внести поправки в нормативные акты. Среди идей:

• исполнительский сбор составит 7% по договору, а не в зависимости от количества заемщиков;

• если человек не может выплатить долги, а заложенное имущество реализуют, то даже если кредитор останется в убытке после продажи материальных ценностей, проводить дополнительное взыскание у дебиторов он не сможет.

Россиянам приходится откладывать до 72% от своего заработка, чтобы накопить на жилье. Потому, по мнению депутатов, дополнительные обременения мешают реализации прав граждан.

Назначение исполнительского сбора можно обжаловать, если должников не уведомили о том, что платеж будет списан в пользу бюджета.

Позиция ЦБ РФ

К 1 октября 2019 года Банк России намерен охладить потребительский спрос на кредитные продукты. Государственная структура намерена пересмотреть коэффициенты предельной долговой нагрузки (ПДН), исходя из реальных заработков россиян. Предполагается, что процентные ставки по ипотеке снова будут повышены, а требования к заемщикам ужесточатся.

ПДН одновременно защитит интересы и финансовых компаний, и заемщиков. Коэффициент запретит выдавать кредиты неплатежеспособным клиентам, которые выплачивают иные займы. Это уменьшит риск кредиторов остаться в убытке, а должникам позволит избежать статуса банкрота.