Ипотечных пузырей на горизонте не видят

К ноябрю 2020 года объем выданных ипотечных займов побил очередной рекорд и достиг 3,2 трлн руб. Это больше, чем за весь 2019 год, сообщают ДОМ.РФ и Frank RG. Рост кредитования за десять месяцев текущего года составил 30 % и 45 % в количественном и денежном выражениях соответственно. Причем рекордный рост сохраняется на протяжении четырех последних месяцев. Все это время средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за месяц, находилась примерно на одном уровне — около 7,3 %. Эксперты считают, что не стоит полностью исключать риски возникновения пузыря, но актуальнее проблема с лимитами льготных ипотечных кредитов.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор видит потенциал для дальнейшего роста российского ипотечного рынка даже после завершения государственной льготной программы. Сейчас лишь 10 % семей имеют ипотечные кредиты, в то время как в развитых странах их доля доходит до 40%. При этом перспектив образования долгового пузыря глава ЦБ не увидела, но подчеркнула важность отслеживания катализаторов дальнейшего роста.

Ведущий аналитик QBF Олег Богданов объяснил, что пузырем на рынке недвижимости называют ситуацию, когда цены на дома становятся неадекватными. В американском варианте 2008 года возник пузырь в активах, основанных на рынке недвижимости: различных ипотечных облигациях, CDO. О пузыре на российском рынке ипотечного кредитования речи пока не идет. Уровень закредитованности населения по мировым меркам сейчас невысокий. Невозвраты, доля плохих кредитов тоже в рамках нормы — не превышает 5-7 %, по ипотеке — не более 2 %.
Банк России постоянно ужесточает требования к кредитным учреждениям в части усиления контроля за рисками при выдаче кредитов. Да и сами банки существенно ужесточили кредитный скоринг, выявляя потенциально проблемных клиентов, отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. Государственная программа льготной ипотеки, заметно увеличившая объемы кредитования за последние месяцы, продлена только до июля. Очень мало шансов, что к тому моменту ситуация может существенно усугубиться.

За 2020 год объем предложения на первичном рынке в Москве сократился в среднем на 22 %. В основном это было связано с ажиотажным спросом из-за программы льготной ипотеки, а также с «искусственным» подогревом спроса самими застройщиками, при сокращении объема предложения открывается возможность дополнительного роста цен, объясняет руководитель отдела по работе с новостройками агентства «Авахо» Мансур Мирзомансуров.

Рост стоимости, в свою очередь, компенсируется дополнительными партнерскими программами между банком и застройщиком: когда застройщик выплачивает проценты по ипотеке банку в первые 6-12 месяцев ипотеки, а дольщик выплачивает только основное тело долга. Чтобы компенсировать себе затраты, девелопер поднимает цены на жилье. Именно поэтому стоимость жилья в новостройках за этот год подорожала в среднем на 15 %. Это говорит о том, что, потенциал спроса продолжает сохраняться и останется на высоком уровне как минимум до конца действия льготной ипотеки. В противном случае отсутствие спроса сдерживало бы рост цен. В счет этого говорят и данные опроса «Работа.ру»: 14 % россиян планируют крупную покупку в 2021 году — квартиру или автомобиль.

При этом лимит льготной ипотеки, предусмотренный до 1 ноября 2020 года, израсходован всего лишь на 83 %. Только каждая третья заявка заемщика на участие в программе одобряется банком и реализуется в покупку жилья. Так, к лету 2021 года РФ можем столкнуться с ситуацией, когда разрыв между количеством заявок и выданными кредитами будет еще больше, из-за чего заемщики могут получать массовые отказы к окончанию срока действия программы, а фактически лимит так и не будет израсходован.