Ипотечный вопрос: правда ли, что доступность жилья в России оказалась иллюзией?

Программа льготной ипотеки, снизившая средние ставки на рынке до 6-8%, не поспособствовала повышению доступности жилья, считают аналитики «Эксперт РА». Средний размер ипотечного кредита вырос до 2,9 млн руб., что на 28% больше, чем 1,5 года назад (было 2,2 млн руб.). Средний срок оформления жилищного займа превысил 20 лет, хотя еще недавно составлял 18 лет. Как итог, переплата по кредиту у граждан существенно растет.

Во II квартале 2021 года, по данным Росстата, цены на квартиры в новостройках подскочили на 21% в сравнении с аналогичным периодом 2020 года. Средний размер ипотечного кредита для покупки нового жилья увеличился до 4,06 млн руб., что на 46% больше, чем в 2020 году. Повышение цен на недвижимость вынуждает граждан дольше копить на первоначальный взнос, чтобы обеспечить банкам требуемые 10-15% от цены жилья. Сейчас 1 кв. м жилья в новостройках стоит 89 тыс. руб., а на вторичном рынке — 70,8 тыс. руб. По подсчетам аналитиков, только в 15 из 85 регионов РФ можно выгодно оформить ипотеку с суммой до 3 млн руб.

В «Эксперт РА» прогнозируют рост выдач ипотечных кредитов до 4,5 трлн руб. (в 2020 году показатель составлял 4,4 трлн руб.). Рост рынка будут сдерживать повышение ставок по ипотеке из-за ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ (на вторичном рынке они вновь могут повыситься до 9%), сокращение доходов населения и, как следствие, уменьшение числа новых платежеспособных заемщиков, реализовавшийся в 2020 году спрос. Рост цен на недвижимость замедлится незначительно — стройматериалы продолжают дорожать, что сказывается на итоговой стоимости жилья.

Льготная программа была введена как мера поддержки строительной отрасли и повышения доступности ипотеки для граждан, напоминает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. Следствием стал серьезный рост спроса и увеличение цен на его фоне. С 1 июля 2021 года условия программы были изменены, и она потеряла актуальность для столицы и других городов с дорогой недвижимостью.

При этом, по данным ДОМ.РФ, с которыми ознакомился ДОЛГ.РФ, спрос на жилье в новостройках продолжает расти. В I полугодии 2021 года граждане заключили на 53% договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве больше, чем в 2020 году — их число достигло 409 тыс. Показатель текущего года превысил допандемийные значения 2019 года на 6%.

За счет программы господдержки приобретено 60% квартир в строящихся домах. Наибольшее число сделок обеспечила льготная ипотека (211 тыс. договоров). Также популярностью пользуется семейная ипотека (32 тыс. сделок) и дальневосточная ипотека (свыше 7 тыс. соглашений).

Аналитики «Эксперт РА» ожидают, что для поддержания спроса на ипотеку банки и застройщики запустят новые совместные льготные программы кредитования. Также спрос на жилищные займы поддержит программа семейной ипотеки, где был расширен круг потенциальных заемщиков. Теперь ее могут оформить семьи с одним ребенком. В частности, предложение остается выгодным для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где лимиты по семейной ипотеке составляют 12 млн руб. В других регионах России лимит по семейной ипотеке остался на уровне 6 млн руб.