Московские застройщики потеряли почти треть дольщиков
Избавьтесь от проблемного долга и верните свои деньги
Управление Росреестра по Москве 26 августа представило статистические данные, согласно которым количество договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) сократилось на 30 % в сравнении с показателями 2019 года. Если в прошлом году с января по июль было заключено 69 901 сделка, то в 2020 году – всего 46 616 соглашений. Спад был зафиксирован в количестве ДДУ, относящегося как к жилому, так и к нежилому фонду. Но если объем сделок по жилому фонду в июле снизился на 9 % (5 159 против 5 652 договоров), то в нежилом фонде спад ощущается сильнее (-19 %, или 1 599 против 1 983 ДДУ годом ранее).
В самом Росреестре, впрочем, отмечают постепенное восстановление интереса к долевому строительству, если сравнивать краткосрочные показатели. Например, в сравнении с июнем в июле текущего года заключили на 6 % больше договоров в сфере жилой недвижимости. Но в отношении нежилой недвижимости спад продолжился: в июле было заключено на 1 % меньше ДДУ, чем в июне.Свои «коррективы» в показатели, несомненно, внесла пандемия коронавируса. Но даже без ее учета статистика представляется интересной: несмотря на введение эскроу-счетов, которые призваны обезопасить деньги дольщиков от недобросовестных застройщиков, интерес к долевому строительству несколько упал.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (SetlGroup), сообщила, что падение спроса на жилое и нежилое имущество в конце марта и в апреле связано с осторожным поведением покупателей из-за пандемии коронавируса. В компании надеялись, что режим самоизоляции пройдет быстро, ожидали открытия офлайн-офисов. Сейчас же стало ясно, что ограничения, связанные с COVID-19, останутся в России надолго, а потому смысла откладывать покупку недвижимости нет.
«После старта программы льготной ипотеки спрос на первичном рынке жилья пошел вверх. Активные продажи в мае и июне позволили рынку преодолеть апрельское снижение и выйти на среднерыночные показатели по итогам квартала с некоторым снижением к предшествующему или аналогичному периоду прошлого года (840 тыс. кв. м., или -18 % к I кварталу 2020 года), и полугодия (1,87 млн кв. м., или -14 % к аналогичному периоду прошлого года). Доля льготной ипотеки в объеме всех ипотечных сделок у разных застройщиков составила в среднем более 90 %. Без данной поддержки результаты были бы значительно скромнее, а снижение по рынку – более существенным», – говорит Ольга Трошева.
В июле и августе покупатели жилья на первичном рынке продолжают активную деятельность. Но спрос поддерживается преимущественно льготной ипотечной программой. Чтобы сохранить его, нужно, чтобы ипотечные ставки продолжили снижаться, а государство продолжало реализовывать программы поддержки.До пандемии апрель всегда был самым результативным месяцем продаж, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. Для примера: в прошлом году был зафиксирован рост 2%, а в апреле 2018 года число сделок увеличилось на 14 % относительно марта. Но в 2020 году количество сделок в середине весны сократилось вдвое в сравнении с мартом.
Продление карантинных мер в мае также способствовало уменьшению числа заключаемых договоров, хотя ситуация на рынке недвижимости в этот период постепенно начала стабилизироваться.
«В июне 2020 года, после снятия основных санитарных ограничений и введения госпрограммы с льготной ипотечной ставкой, ситуация стабилизировалась, количество договоров на недвижимость снова возросло. Сказался и фактор отложенного спроса. Не все покупатели были готовы воспользоваться онлайн-покупкой квартиры, а потому, когда вновь открылись офисы продаж, отправились на консультации и просмотр объектов. Относительно мая зафиксирован рекордный скачок сделок (+46%). В то же время, статистика за последние несколько лет демонстрирует рост заключенных договоров в июне относительно мая в среднем на 10-15%. Столь существенный рост демонстрирует предпосылки к восстановлению рынка столичной недвижимости», – рассказал ДОЛГ.РФ Сергей Ковров.
По мнению эксперта, в случае, если осенью не будет «второй волны» пандемии коронавируса, спрос на рынке недвижимости продолжит расти. Этому поспособствует и традиционный рост деловой активности населения в сентябре-октябре.Помимо прочего, снижение объемов продаж на 30 % – ожидаемый показатель, считает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101». И безопасность сделок никакого отношения к нему не имеет: рынок демонстрировал весьма высокий уровень надежности и до введения эскроу-счетов, доля проблемных объектов почти никогда не превышала 1 % от общего объема возводимого в России жилья. Эскроу-счета, по сути, повысили безопасность сделок на первичном рынке недвижимости с 99 % до 100 %. Также не отмечается переориентация покупателей на готовое жилье, которое остается в среднем на 30-40 % дороже строящегося в зависимости от ликвидности проекта.
«Причина снижения объемов продаж именно в коронавирусе, в том числе во влиянии эпидемии на деловую активность и, в конечном счете, на покупательскую способность людей. Доходы упали у сотрудников целого ряда отраслей во всем мире, то же самое можно сказать о малом и среднем бизнесе. Кроме того, конкретно Москва больше месяца сидела на самоизоляции, а многие люди до сих пор соблюдают повышенные меры безопасности и лишний раз стараются не выходить из дома. Это тоже важно для уровня спроса, потому что пока далеко не все готовы выбирать квартиру по карте и рендерам на сайте», – отмечает Анна Боим.
По словам коммерческого директора ГК «А101», во II квартале 2020 года на рынке ТиНАО объемы продаж квартир оказались на 53 % ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. Если говорить только о ГК «А101», то этот показатель составил -49 %. Но уже в июле разрыв с показателями аналогичного месяца прошлого года сократился до -10 %. Причина кроется в начале восстановительных процессов в экономике и масштабной государственной поддержке бизнесу. Также помогло начало действия ипотеки с господдержкой, которая стала весьма эффективным инструментом продаж в сложившихся экономических условиях. Так, в мае 2020 года, в первый месяц действия ипотечных программ с господдержкой, продажи в проектах ГК «А101» выросли на 33 % относительно апреля.Сами же застройщики не ждут коллапса рынка, несмотря на пугающую статистику Росреестра, уверен руководитель юридического департамента Агентства недвижимости «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. Он напомнил, что реформа строительного рынка началась в 2017 году. Согласно ей, переход на счета-эскроу (сначала добровольный, а позднее принудительный) должен был полностью состояться в 2019-2020 гг. При этом к 1 июля 2019 года 30 % недвижимости уже должны были продаваться с использованием счетов-эскроу. К 31 декабря 2020 года этот показатель должен быть достигнуть 95 %.
Установленные Правительством РФ планы оказались невыполнимыми. Застройщики проявили осторожность в апробации новой схемы работы, а потому они предпочитали продолжать деятельность, привлекая деньги дольщиков напрямую. Уже в конце 2018 года стало ясно, что к середине 2019 года добиться установленных государством показателей продаж будет невозможно.
Для исправления ситуации в конце 2018 года был принят Закон № 478-ФЗ. Он изменил суть строительной реформы. Нормативный акт установил, что с 1 июля 2019 года на эскроу-счета должны перейти не только проекты, стартовавшие после указанной даты, но и проекты, возведенные менее чем на 30 %. Но в ходе изучения закона обнаружилась выгодная для девелоперов лазейка. Обязательность перехода на эскроу-счета распространялась только на ДДУ, заключаемые после 1 июля 2019 года. Если же договор был заключен до указанной даты, то эскроу-счета можно было не применять независимо от того, когда поступила оплата по данному договору.
«Был найден способ обойти законодательные ограничения. Для этого нужно было лишь продавать квартиры по договорам уступки, а не ДДУ. Девелоперы до 1 июля 2019 года массово заключали ДДУ со взаимосвязанными с ними компаниями на весь объем квартир в строящемся многоэтажном доме. Позднее в рамках этого договора происходила цессия. Поскольку для применения обходной «схемы с уступками» нужно было заключить большое количество ДДУ, то в I полугодии 2019 года наблюдался серьезный рост регистрируемых договоров», – рассказал ДОЛГ.РФ Дмитрий Логинов.
Если сравнивать статистические показатели помесячно, то ситуация для рынка выходит крайне негативной. Рынок тяжело должен был отреагировать на падение почти в 2 раза за полугодие. Однако, если взглянуть на данные 2020 года через призму«аномальности» 2019 года, то получается, что падение совсем незначительное.Дмитрий Логинов считает, что в ближайшие месяцы статистика начнет стремительно улучшаться. Например, июль 2019 года был слабым, а в 2020 году показатели продемонстрировали устойчивость и рост. Не исключено, что количество ДДУ августа и сентября 2020 года может оказаться даже больше аналогичных месяцев прошлого года. Этому способствуют и меры государственной поддержке в сфере жилищного строительства.
Но обнадеживаться за счет показателей не следует. Цифры не отражают реальной ситуации на строительном рынке. Ущерб застройщикам от коронавируса еще только предстоит оценить.
