Московские застройщики потеряли почти треть дольщиков

10699
Время чтения - 7 минут
Узнайте, за сколько можно продать ваш долг в телеграм-чате Долг.рф

Управление Росреестра по Москве 26 августа представило статистические данные, согласно которым количество договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) сократилось на 30 % в сравнении с показателями 2019 года. Если в прошлом году с января по июль было заключено 69 901 сделка, то в 2020 году – всего 46 616 соглашений. Спад был зафиксирован в количестве ДДУ, относящегося как к жилому, так и к нежилому фонду. Но если объем сделок по жилому фонду в июле снизился на 9 % (5 159 против 5 652 договоров), то в нежилом фонде спад ощущается сильнее (-19 %, или 1 599 против 1 983 ДДУ годом ранее).

В самом Росреестре, впрочем, отмечают постепенное восстановление интереса к долевому строительству, если сравнивать краткосрочные показатели. Например, в сравнении с июнем в июле текущего года заключили на 6 % больше договоров в сфере жилой недвижимости. Но в отношении нежилой недвижимости спад продолжился: в июле было заключено на 1 % меньше ДДУ, чем в июне.

Свои «коррективы» в показатели, несомненно, внесла пандемия коронавируса. Но даже без ее учета статистика представляется интересной: несмотря на введение эскроу-счетов, которые призваны обезопасить деньги дольщиков от недобросовестных застройщиков, интерес к долевому строительству несколько упал.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (SetlGroup), сообщила, что падение спроса на жилое и нежилое имущество в конце марта и в апреле связано с осторожным поведением покупателей из-за пандемии коронавируса. В компании надеялись, что режим самоизоляции пройдет быстро, ожидали открытия офлайн-офисов. Сейчас же стало ясно, что ограничения, связанные с COVID-19, останутся в России надолго, а потому смысла откладывать покупку недвижимости нет.
«После старта программы льготной ипотеки спрос на первичном рынке жилья пошел вверх. Активные продажи в мае и июне позволили рынку преодолеть апрельское снижение и выйти на среднерыночные показатели по итогам квартала с некоторым снижением к предшествующему или аналогичному периоду прошлого года (840 тыс. кв. м., или -18 % к I кварталу 2020 года), и полугодия (1,87 млн кв. м., или -14 % к аналогичному периоду прошлого года). Доля льготной ипотеки в объеме всех ипотечных сделок у разных застройщиков составила в среднем более 90 %. Без данной поддержки результаты были бы значительно скромнее, а снижение по рынку – более существенным», – говорит Ольга Трошева.
В июле и августе покупатели жилья на первичном рынке продолжают активную деятельность. Но спрос поддерживается преимущественно льготной ипотечной программой. Чтобы сохранить его, нужно, чтобы ипотечные ставки продолжили снижаться, а государство продолжало реализовывать программы поддержки.

До пандемии апрель всегда был самым результативным месяцем продаж, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. Для примера: в прошлом году был зафиксирован рост 2%, а в апреле 2018 года число сделок увеличилось на 14 % относительно марта. Но в 2020 году количество сделок в середине весны сократилось вдвое в сравнении с мартом.

Продление карантинных мер в мае также способствовало уменьшению числа заключаемых договоров, хотя ситуация на рынке недвижимости в этот период постепенно начала стабилизироваться.
«В июне 2020 года, после снятия основных санитарных ограничений и введения госпрограммы с льготной ипотечной ставкой, ситуация стабилизировалась, количество договоров на недвижимость снова возросло. Сказался и фактор отложенного спроса. Не все покупатели были готовы воспользоваться онлайн-покупкой квартиры, а потому, когда вновь открылись офисы продаж, отправились на консультации и просмотр объектов. Относительно мая зафиксирован рекордный скачок сделок (+46%). В то же время, статистика за последние несколько лет демонстрирует рост заключенных договоров в июне относительно мая в среднем на 10-15%. Столь существенный рост демонстрирует предпосылки к восстановлению рынка столичной недвижимости», – рассказал ДОЛГ.РФ Сергей Ковров.
По мнению эксперта, в случае, если осенью не будет «второй волны» пандемии коронавируса, спрос на рынке недвижимости продолжит расти. Этому поспособствует и традиционный рост деловой активности населения в сентябре-октябре.

Помимо прочего, снижение объемов продаж на 30 % – ожидаемый показатель, считает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101». И безопасность сделок никакого отношения к нему не имеет: рынок демонстрировал весьма высокий уровень надежности и до введения эскроу-счетов, доля проблемных объектов почти никогда не превышала 1 % от общего объема возводимого в России жилья. Эскроу-счета, по сути, повысили безопасность сделок на первичном рынке недвижимости с 99 % до 100 %. Также не отмечается переориентация покупателей на готовое жилье, которое остается в среднем на 30-40 % дороже строящегося в зависимости от ликвидности проекта.
«Причина снижения объемов продаж именно в коронавирусе, в том числе во влиянии эпидемии на деловую активность и, в конечном счете, на покупательскую способность людей. Доходы упали у сотрудников целого ряда отраслей во всем мире, то же самое можно сказать о малом и среднем бизнесе. Кроме того, конкретно Москва больше месяца сидела на самоизоляции, а многие люди до сих пор соблюдают повышенные меры безопасности и лишний раз стараются не выходить из дома. Это тоже важно для уровня спроса, потому что пока далеко не все готовы выбирать квартиру по карте и рендерам на сайте», – отмечает Анна Боим.
По словам коммерческого директора ГК «А101», во II квартале 2020 года на рынке ТиНАО объемы продаж квартир оказались на 53 % ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. Если говорить только о ГК «А101», то этот показатель составил -49 %. Но уже в июле разрыв с показателями аналогичного месяца прошлого года сократился до -10 %. Причина кроется в начале восстановительных процессов в экономике и масштабной государственной поддержке бизнесу. Также помогло начало действия ипотеки с господдержкой, которая стала весьма эффективным инструментом продаж в сложившихся экономических условиях. Так, в мае 2020 года, в первый месяц действия ипотечных программ с господдержкой, продажи в проектах ГК «А101» выросли на 33 % относительно апреля.

Сами же застройщики не ждут коллапса рынка, несмотря на пугающую статистику Росреестра, уверен руководитель юридического департамента Агентства недвижимости «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. Он напомнил, что реформа строительного рынка началась в 2017 году. Согласно ей, переход на счета-эскроу (сначала добровольный, а позднее принудительный) должен был полностью состояться в 2019-2020 гг. При этом к 1 июля 2019 года 30 % недвижимости уже должны были продаваться с использованием счетов-эскроу. К 31 декабря 2020 года этот показатель должен быть достигнуть 95 %.

Установленные Правительством РФ планы оказались невыполнимыми. Застройщики проявили осторожность в апробации новой схемы работы, а потому они предпочитали продолжать деятельность, привлекая деньги дольщиков напрямую. Уже в конце 2018 года стало ясно, что к середине 2019 года добиться установленных государством показателей продаж будет невозможно.

Для исправления ситуации в конце 2018 года был принят Закон № 478-ФЗ. Он изменил суть строительной реформы. Нормативный акт установил, что с 1 июля 2019 года на эскроу-счета должны перейти не только проекты, стартовавшие после указанной даты, но и проекты, возведенные менее чем на 30 %. Но в ходе изучения закона обнаружилась выгодная для девелоперов лазейка. Обязательность перехода на эскроу-счета распространялась только на ДДУ, заключаемые после 1 июля 2019 года. Если же договор был заключен до указанной даты, то эскроу-счета можно было не применять независимо от того, когда поступила оплата по данному договору.
«Был найден способ обойти законодательные ограничения. Для этого нужно было лишь продавать квартиры по договорам уступки, а не ДДУ. Девелоперы до 1 июля 2019 года массово заключали ДДУ со взаимосвязанными с ними компаниями на весь объем квартир в строящемся многоэтажном доме. Позднее в рамках этого договора происходила цессия. Поскольку для применения обходной «схемы с уступками» нужно было заключить большое количество ДДУ, то в I полугодии 2019 года наблюдался серьезный рост регистрируемых договоров», – рассказал ДОЛГ.РФ Дмитрий Логинов.
Если сравнивать статистические показатели помесячно, то ситуация для рынка выходит крайне негативной. Рынок тяжело должен был отреагировать на падение почти в 2 раза за полугодие. Однако, если взглянуть на данные 2020 года через призму«аномальности» 2019 года, то получается, что падение совсем незначительное.

Дмитрий Логинов считает, что в ближайшие месяцы статистика начнет стремительно улучшаться. Например, июль 2019 года был слабым, а в 2020 году показатели продемонстрировали устойчивость и рост. Не исключено, что количество ДДУ августа и сентября 2020 года может оказаться даже больше аналогичных месяцев прошлого года. Этому способствуют и меры государственной поддержке в сфере жилищного строительства.

Но обнадеживаться за счет показателей не следует. Цифры не отражают реальной ситуации на строительном рынке. Ущерб застройщикам от коронавируса еще только предстоит оценить.
Хотите продать долг? Разместите бесплатно объявление в телеграм-группе "Маркетплейс долгов"