Москвичи пошли за «вторичкой»

В сентябре 2020 года в Москве зарегистрировали 15 422 сделки на рынке вторичного жилья, что в 1,5 раза больше, чем в 2019 году. Такие данные приводит управление Росреестра по столице. Годом ранее на вторичном рынке жилья было зарегистрировано 10 027 сделок (+ 54 % в 2020 году). При этом, если сравнивать годовые показатели, то количество сделок со «вторичкой» в сравнении с 2019 годом упало на 11 % (93 313 договоров мены или купли-продажи против 105 339 соглашений в январе-сентябре прошлого года).

Несмотря на то, что Правительство РФ приняло решение о продлении до конца 2021 года программы льготной ипотеки в 6,5 % на покупку новостроек, граждане постепенно смещают фокус на вторичное жилье. Спрос на «вторичку» снова начал восстанавливаться, хотя ставки по ипотеке на данный вид недвижимости варьируются в пределах 8-12 %, и кредит выходит более дорогим.

Анализировать отдельно тенденции вторичного рынка недвижимости неверно, поскольку наблюдается общий рост спроса на жилье, отметил Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского». Спрос растет на желании граждан инвестировать в недвижимость и на снижении барьеров в получении кредитов в целом.
О преимуществах вторичного рынка с точки зрения готовой отделки рассказала и Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН». По ее словам, на первичном рынке жилья доля квартир с отделкой составляет 57 % лотов: с полной отделкой — 45 % и 12 % — с предчистовой отделкой. Большая доля квартир с полной отделкой реализуется в комфорт-классе — 63 % с полной отделкой. На втором месте — премиум-класс с долей 59 % и на третьем — стандарт-класс с долей 30 %. В бизнес-классе доля квартир с полной отделкой составляет всего 6,5 %.

По словам владельца строительной компании «Дом Лазовского», ключевую роль играет вопрос цены. Новостройки в пределах 3 транспортного кольца имеют высокую стоимость, эконом-класс в пятиэтажном доме может выйти дешевле. В случае с окраиной ситуация другая, но не каждый готов жить за МКАД. При этом продажа жилья в новостройке идет сейчас с применением эскроу-счетов. Это увеличивает стоимость, так как девелопер закладывает в цену свое кредитование на время строительства.

Восстановление спроса на вторичном рынке началось в июне, после снижения в апреле-мае, когда рынок просел на 65 % и 25 % соответственно, рассказала ДОЛГ.РФ Наталия Кузнецова. И за 4 месяца (с июня по сентябрь) спрос вырос на 13 % по сравнению с тем же периодом прошлого года. За это время кратно увеличилось количество сделок по трейд-ин (обмен вторичного жилья на новое — прим. ред.), в которых как раз и присутствует покупка-продажа вторичного жилья. Если в прошлом году доля сделок с участием трейд-ин составляла 15-20 %, то на сегодняшний день эта доля выросла в 2 раза.

Наталия Кузнецова также отметила рост цен на рынке первичного жилья. За год он составил 14 % в сегменте квартир, 16 % — в сегменте апартаментов. Поэтому часть спроса перетекла на вторичный рынок, даже несмотря на более высокие ставки по ипотеке. Вдобавок, остается все еще довольно большая доля покупателей, которые не рассматривают для себя первичный рынок с точки зрения существующих рисков переносов сроков сдачи и «недостроя», в результате чего они выбирают готовое построенное жилье.

Каждая седьмая сделка на рынке вторичного жилья сейчас проходит с целью вложения сбережений и сохранения их от девальвации, указал Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. Из-за рекордного снижения ставок по банковским депозитам, ослабления рубля весьма велика активность людей, которые решают снять свои средства с вкладов и потратить их на покупку недвижимости (в том числе и для дальнейшей сдачи в аренду).

Кроме того, Сергей Шлома указал, что люди, которые уже имеют недвижимость в Москве, однако вынуждены в срочном порядке изменить жилищные условия, не хотят или не могут воспользоваться льготной программой ипотеки в 6,5 % для новостроек. Это клиенты, планирующие разъезд с родителями или бывшим супругом, задумавшиеся о расширении жилплощади в связи с увеличением семьи. Для них одновременная продажа прежнего и покупка нового жилья оставляет открытым вопрос проживания на период постройки дома и ремонта в новой квартире. При этом данная категория покупателей принципиально настроена на немедленное решение квартирного вопроса: жить в своей квартире они хотят «здесь и сейчас», а не через 5-10 лет, когда дом будет достроен, сдан в эксплуатацию, а коллективные ремонтные работы у соседей подойдут к концу.