Нерисковая ипотека: как отразятся на рынке регуляторные послабления ЦБ РФ

Вчера, 22 июня, Банк России сообщил, что намерен реализовывать стандарты «Базель III», а потому снизит коэффициенты риска по ипотеке. Их планируется установить в диапазоне 20-100 %. Указанная мера должна помочь банкам «сэкономить» на резервах в размере 300 млрд руб. Снижение коэффициентов риска, по мнению ЦБ РФ, снизит процентные ставки, повысит рентабельность займа, а также поможет финансовым организациям оформлять новые договоры.

Дополнительно Банк России сообщил о сохранении коэффициента в 85 % для кредитов, выданных представителям малого и среднего бизнеса (МСБ), которые были исключены из реестра. Это означает, что крупный бизнес в течение 1 года после исключения из реестра МСБ сможет рассчитывать на привлекательные условия по займам. Также ЦБ РФ заявил, что отныне рублевые требования, обеспеченные страховкой компании «ЭКСАР» и гарантией РФ, будут считаться безрисковыми (новый коэффициент – 0 % вместо прежних 20 %).

ДОЛГ.РФ решил узнать у участников рынка, как новое решение Банка России отразится на рынке ипотечного кредитования. Стоит ли ожидать бума в сделках с недвижимостью, или это лишь формальная поддержка?

Рынок ожидал ипотечных послаблений

В пресс-службе Сбербанка отказались комментировать тему.

Андрей Спиваков, управляющий директор розничных кредитных продуктов «Райффайзенбанка», сообщил, что рынок ожидал смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ в качестве одной из антикризисных мер в период спада в экономике, к которому привела сложившаяся эпидемиологическая ситуация. Это вызовет пересмотр ставок по кредитам и подстегнет спрос на ипотеку.
Представитель «Райффайзенбанка» заявил, что финансовая организация продолжит корректировать условия кредитования на фоне изменения экономической ситуации.

Николай Василевский, заместитель председателя правления «Абсолют Банка», считает, что понижение коэффициентов риска по ипотеке – это дополнительная поддерживающая мера. На жилищные займы значительнее повлияет решение Банка России о снижении ключевой ставки. Новые коэффициенты напрямую не повлияют ни на доходность продукта, ни на размер риска. Финансовые организации также вряд ли изменят подходы при принятии решений по ипотечным займам. Однако инициатива ЦБ РФ оценивается экспертом положительно, поскольку в долгосрочной перспективе она поможет усилить конкуренцию между банками.

Николай Василевский подчеркнул, что экономика ипотечного продукта складывается из многочисленных факторов. Снижение коэффициентов риска, скорее всего, повлияет на финансовые организации с широкой линейкой ипотечных продуктов. Однако и в этом случае расчеты должны показать, что при невысоких процентных ставках давление на капитал будет более низким. Однако небольшие банки будут ориентироваться на решения крупных игроков. Неоднократно после снижения ипотечных ставок, например, Сбербанком, другие финансовые организации следовали его примеру.

Олег Богданов, ведущий аналитик QBF, отметил, что ЦБ РФ настолько быстро начал двигать ставку в сторону инфляции, которая остается низкой, что правительственная ипотечная программа 6,5% потеряла актуальность. Однако действия Банка России показывают, что он готов на многие уступки для стимулирования экономической активности, кредитования, смягчения регуляторной нагрузки.

Узнайте, за сколько можно продать ваш долг в телеграм-чате Долг.рф

Высокая долговая нагрузка не поможет оформить дешевую ипотеку

Мария Литинецкая, управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), прогнозирует, что ставки по жилищным займам могут снизиться до 4,5-5% годовых, обновив очередной исторический рекорд доступности ипотеки. Но с другой стороны, существует риск, что регулятор ужесточит конкретные требования по выдаче кредитов. Например, ухудшив условия для граждан с большой долговой нагрузкой (с высокой долей расходов на выплаты по имеющимся кредитам в семейных затратах). А в этом плане ситуация совсем не безоблачная: по данным ЦБ РФ, кредитная нагрузка достигла исторического пика. В среднем на обслуживание долгов уходит 11% доходов домохозяйств, а каждый четвертый заемщик вынужден отдавать кредиторам до 80% ежемесячного дохода.

Могут снизиться не только процентные ставки, но и размер первоначального взноса

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН», полагает, что снижение коэффициентов рисков по ипотеке позволит банкам выдвигать более лояльные требования к заемщикам в части первоначального взноса. Снижение суммы собственных средств расширит возможности покупателей и позволит им раньше выходить на рынок недвижимости, не теряя времени на накопление необходимых финансов.
Эксперт считает, что даже в рамках обычного кредитования, не связанного с государственной поддержкой, есть вероятность, что банки снизят требования по первоначальному взносу до 10 %.