Россияне будут больше и дольше платить за ипотеку

Средний срок, на который россияне берут ипотечные кредиты, в январе 2022 года впервые в истории достиг 20 лет, следует из данных сервиса по умному подбору финансовых услуг «Кредистория» (АО «ОКБ»). Одновременно с этим средняя сумма займа перевалила за отметку в 3,4 млн руб.

Еще в декабре 2021 года россияне в среднем оформляли ипотеку на 19 лет и 8 месяцев. В январе этого же года средний срок ипотечного кредита составлял 17 лет и 4 месяца. Таким образом, за год время выплаты кредита за жилье увеличилось сразу на три года.

Одновременно с ростом срока кредита выросла и его сумма. Так, в январе 2022 года заёмщики брали в кредит в среднем 3,41 млн руб. При этом еще в декабре средняя сумма займа составляла 3,27 млн руб., а в январе прошлого года – 2,7 млн руб.

Основная причина роста срока и размера ипотечных кредитов – отставание темпов роста доходов населения от темпов роста цен на недвижимость. Кроме этого, на ипотечных кредитах сказалось повышение ключевой ставки. 11 февраля Банк России повысил ее до 9,5%, в ответ на это ставки по жилищным кредитам в банках стали двузначными.

«Еще в 2019 году ипотечные кредиты брали в среднем на 15 лет. С прошлого года из-за небывалого роста цен на недвижимость значительно вырос средний размер кредита. С недавних пор начали также расти процентные ставки. Зарплаты при этом даже в номинальном выражении выросли незначительно, поэтому для сохранения размера ежемесячного платежа на приемлемом уровне заемщикам пришлось увеличить срок кредитования до 20 лет», - поясняет генеральный директор ОКБ («Кредистории») Артур Александрович.

Спрос на ипотеку в январе замедлился

По предварительным данным, ипотечный портфель в январе 2022 года вырос на 1,1%, месяцем ранее темпы роста достигали 3,2%, говорится в материале «О развитии банковского сектора РФ в январе 2022 года», который опубликовал ЦБ. В документе поясняется, что снижение в большей степени связано с длинными новогодними праздниками.

Директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков выделяет две тенденции, которые способствуют росту (хоть и заметно более скромному) выдач жилищных кредитов. Во-первых, часть клиентов воспользовалась одобренными ранее заявками с меньшей процентной ставкой.

В целом же «охлаждение» рынка жилищного кредитования наблюдается с лета 2021 года, обращает внимание Дмитрий Веселков. Триггером этого процесса послужило фактическое завершение программы «Господдержка-2020» в столице с 1 июля 2021 года. Так, во II полугодии 2021 года было выдано всего на 4% больше ипотечных кредитов, чем в первой половине года, хотя по предыдущим периодам (2017-2020 годы) заметно, что большая часть одобренных жилищных займов приходится именно на июль-декабрь, обращает внимание эксперт.

Растут ли долги проблемные ипотечные долги россиян

Как подсчитали аналитики Frank RG, в 2021 году двадцатка крупнейших банков страны в 2021 году выдала 1,9 млн ипотечных кредитов на общую сумму 5,9 трлн руб., что на 30% больше, чем годом ранее. Общий объем кредитного портфеля ТОП-20 банков к 1 января 2022 года достиг 13,4 трлн руб.

Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам остается низкой. По данным ЦБ, в декабре 2021 года доля «плохих» долгов продолжила сокращаться, к 1 января 2022 года она достигла 64 млрд руб. (0,5% от всего портфеля). По состоянию на 1 января 2021 года на «просрочку» приходилось 78,2 млрд руб. (0,8% от всего портфеля). Несмотря на низкую долю «просрочки» Банк России неоднократно обращал внимание на ухудшение качества заемщиков: на их повышенную долговую нагрузку и низкие первоначальные взносы.

Как такового тренда на повышение или понижение лояльности банков к потенциальным заемщикам в связи с растущей долговой нагрузкой и отсутствием роста доходов населения Дмитрий Веселков не наблюдает. Оценка кредитными организациями клиентов происходит по существующим моделям, отмечает он. Разумеется, банки принимают во внимание тот факт, что с увеличением ипотечных ставок вырастет и кредитная нагрузка, подчеркивает эксперт.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость на фоне дорожающих кредитов и квадратных метров

По данным сервиса «Домклик» вложения в недвижимость продолжают считаться надежным способом инвестирования. Но из-за стоимости «квадратов» он доступен далеко не всем. Принимая решения о покупке недвижимости в инвестиционных целях сейчас, нужно учитывать замедление темпов роста цен на рынке по сравнению с 2020-2021 годами.

По оценке «Домклика» доходность от сдачи в аренду приобретенной недвижимости составляет до 5% при долгосрочной аренде и порядка 7-30% при краткосрочной аренде. При этом такой вид «заработка» требует от собственников вовлеченности в процесс сдачи недвижимости (можно привлечь агента, но это приведет к снижению доходности). Кроме этого, необходимо закладывать бюджет на ремонт и устранение различных бытовых поломок.

Исходя из того, что ставки по вкладам в российских банках сегодня составляют порядка 10%, а средняя дивидендная доходность акций российских компаний равна примерно 12%, инвестиционная привлекательности сдачи недвижимости в аренду вызывает некоторые вопросы.

Перепродажа недвижимости позволяет заработать гораздо больше - до 40%. Но этот путь является более рискованным. Идеальный вариант, если собственнику удалось купить недвижимость в хорошей локации на этапе котлована – так можно сэкономить до 30% от рыночной цены. Однако при этом необходимо учитывать риск «заморозки» стройки и банкротства застройщика.

Альтернативой инвестициям в недвижимость в этом ключе становятся новые инструменты – например, рынок долговых активов. По оценке основателя долгового маркетплейса «Долг.РФ» Ивана Рыкова, доходность на этом рынке начинается с 20-30%. Но, как и любой инструмент, рынок долгов требует от инвестора некоторых знаний, позволяющих определить качество активов.