Проданную квартиру банкрота вернули в суд

Арбитражный суд Московского округа вернул на новое рассмотрение в суд первой инстанции спор о продаже на торгах залоговой квартиры. Кассация решила, что первые две инстанции не уделили должного внимания вопросу начальной оценки квартиры, которую оспаривала должница. По мнению экспертов, если повторное рассмотрение этого дела завершится признанием торгов недействительными, то это может привести к отмене множества других банкротных торгов, проведенных по тому же принципу.

Спор вокруг продажи квартиры на Фрунзенской набережной города Москвы, ставший предметом судебного разбирательства, привлек к себе внимание наблюдателей в связи с тем, что процедура банкротства гражданки Н. с самого начала пошла не «по сценарию». Как уже писал Долг.рф, несмотря на требования, содержащиеся в ст. 213.5 закона о банкротстве (по закону все права в отношении имущества, принадлежащего гражданину-банкроту, осуществляются только его финансовым управляющим) должница пыталась действовать самостоятельно. В частности, она пыталась урегулировать вопрос с кредиторами, выплачивая им долги напрямую, а также обратилась в суд с иском об отмене торгов по продаже принадлежащей ей квартиры на Фрунзенской набережной Москвы из-за несогласия с начальной ценой.

Квартира находилась в залоге у банка ДОМ.РФ, поэтому, когда должницу признали банкротом, ее недвижимость оказалась в конкурсной массе как залоговое имущество, а банк автоматически получил статус залогового кредитора и право определить начальную стоимость продажи квартиры на основании статьи 213.36 закона о банкротстве.

Пользуясь правом залогового кредитора, банк установил начальную стоимость квартиры в размере 26,7 млн рублей, опираясь на ранее проведенную оценку. Торги прошли летом 2021 года в соответствии с порядком, сроками и условиями, утвержденными собранием кредиторов, а также с разрешения арбитражного суда, отказавшего должнице в требовании приостановить проведение торгов из-за несогласия с начальной ценой продажи. Как уже писал Долг.рф, на торгах цена выросла до 28,8 млн рублей – максимальная ставка, которую были готовы заплатить претенденты на квартиру. За эту сумму она и была продана покупателю-физлицу.

Не согласившись с начальной продажной ценой, должница направила в арбитражный суд заявление о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов. По ее мнению, определенная залоговым кредитором начальная цена не соответствовала рыночным условиям. В подтверждение она представила альтернативную оценку квартиры (более 40 млн рублей), которая была проведена спустя несколько месяцев после торгов, а также скриншоты с сайтов о продаже недвижимости о стоимости аналогичных объектов на тот момент.

В конце марта 2022 года арбитражный суд города Москвы рассмотрел иск гражданки Н. о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов и отказал в его удовлетворении, сославшись в том числе на пункт закона, дающий залоговому кредитору право самостоятельно определять начальную стоимость продажи имущества. Впоследствии это решение подтвердила и апелляционная инстанция.

Не смирившись с поражением, гражданка Н. подала кассационную жалобу в арбитражный суд Московского округа, который в начале сентября изучил материалы дела и отменил решения двух первых инстанций, направив дело на новое рассмотрение в арбитражный суд города Москвы.

Свое решение окружной суд мотивировал тем, что назначенная залоговым кредитором начальная стоимость продажи квартиры существенно отличается от альтернативной оценки, которую представила должница. И предложил суду первой инстанции заново рассмотреть это дело с учетом обозначенных замечаний.

Чья оценка лучше

Решение кассации стало неожиданностью как для представителей банка ДОМ.РФ, так и для других экспертов из сферы банкротства. А также для нового покупателя спорной квартиры, который с тех пор не может прописаться в ней из-за отказа судов выселить прежних жильцов из-за спора в арбитраже. Его представители, как и представители банка ДОМ.РФ, не согласны с выводами кассационной инстанции о том, что суды первых инстанций неправомерно отказали должнице в просьбе о проведении судебной экспертизы рыночной стоимости квартиры. По их мнению, в повторной оценке не было смысла, во-первых, в связи с тем, что право определить начальную продажную стоимость залогового имущества закреплено за залоговым кредитором. «Потому указание суда на то, что при определении начальной продажной цены нужно опираться на оценку не более чем шестимесячной давности, относится, скорее, к оценочной деятельности, а не к взаимоотношениям в сфере банкротства», - считают они, добавив, что представленная должником повторная оценка квартиры также не соответствует указанному критерию, поскольку была сделана спустя более чем шесть месяцев после торгов. А во-вторых – начальная цена продажи квартиры на открытых торгах никак не ограничивает «верхнюю» цену продажи.

«Устанавливая начальную продажную цену предмета залога, залоговый кредитор определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества по более высокой цене при наличии соответствующего предложения», - поясняют эксперты, подчеркивая, что только на торгах и может быть определена действительная продажная цена предмета залога – в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей.

Более того, изначально высокая начальная продажная цена, по их мнению, напротив, может существенно снизить спрос потенциальных покупателей на предмет залога и повлечь за собой затягивание процедуры банкротства.

С мнением о том, что у судов первых двух инстанций не было повода отказывать в проведении спорных торгов, согласен и финансовый управляющий гражданки Н. Дмитрий Иванков. «Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в п. 9 (абз. 6) Постановления от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», суд правомочен вносить изменения в порядок и условия продажи заложенного имущества, предложенные залоговым кредитором или конкурсным управляющим, в случаях, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными», - указал в отзыве на исковое заявление финуправлящий.

Повторная оценка - не повод для отмены торгов

Представители экспертного сообщества также считают, что стоимость реализации имущества на банкротных торгах может существенно отличаться от рыночной, а повторная оценка (если она проведена после торгов) не является поводом для отмены этих самых торгов и расторжения договора с покупателем. По словам доцента кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидата юридических наук Игоря Фролова, это связано с тем, что «стоимость реализации в большинстве случаев может существенно отличаться от рыночной стоимости, определяемой оценщиками по правилам статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, согласно которой под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

По этой причине повторная независимая оценка рыночной стоимости имущества, проведенная после торгов и показавшая более высокую цену, по мнению эксперта, не может стать основанием для отмены торгов и расторжения договора с покупателем при условии соблюдении следующих условий:

• были соблюдены правила установления начальной продажной цены реализуемого имущества;
• был соблюден порядок и условия проведения торгов;
• при проведении торгов были соблюдены установленные законодательством правила их проведения;
• отсутствуют споры о необоснованном отстранении кого-либо от участия в торгах; споры о неосновательном непринятии высшей предложенной цены; споры, связанные с производством продажи ранее указанного в извещении срока; споры, связанные с существенными нарушениями порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; споры, связанные с иными нарушениями правил проведения торгов, установленных законом.

По словам эксперта, это объясняется тем, что торги определяют не рыночную стоимость имущества, а стоимость реализации, которая наиболее блика к понятию ликвидационной стоимости имущества на торгах в рамках установленных правил проведения торгов и спроса покупателей на данное имущество в четко определенный период проведения торгов.

Долг.рф продолжит следить за ходом этого судебного процесса.