Жилье банкротов под защитой: инициатива Минэкономразвития вряд ли приведет к признанию апартаментов жилыми помещениями

Министерство экономики и развития РФ предложило расширить действие «имущественного иммунитета» при проведении процедуры несостоятельности физических лиц. Если гражданин-банкрот проживает в апартаментах, которые выступают его единственным местом проживания, то арбитражный управляющий не имеет права выставлять их на торги. Согласно действующему законодательству, апартаменты не являются жилым помещением, а потому подлежат изъятию в счет долгов.

Минэкономразвития сообщило, что коррективы законодательства о банкротстве необходимы, поскольку множество россиян проживает в апартаментах. Их изъятие при процедуре банкротства нарушает их конституционное право на жилище.

В законодательной инициативе также обсуждаются возможности:

• Определения критериев элитного жилья по меркам властей субъектов РФ;

• не изымать деньги у гражданина-банкрота, если он продал свое единственное жилье.

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса (ЖК) РФ жилыми помещениями признают:

• комнаты;

• часть квартиры или квартиру целиком;

• часть жилого дома или весь жилой дом.

Как видно, апартаменты не входят в этот перечень, хотя в ст. 15 ЖК РФ дается определение жилому помещению как изолированному пространству, которое пригодно для постоянного проживания граждан и обладает статусом недвижимого имущества.

В действующем законодательстве отсутствует определение апартаментов. Но из сложившейся правоприменительной практики можно сделать вывод, что апартаментами признается помещение квартирного типа, расположенное в административном здании, торговом или бизнес-центре, гостинице, имеющее отдельный вход и предназначенное для временного проживания граждан.

Фактически апартаменты можно считать более комфортным жильем, чем обычные квартиры, поскольку:

• на рынке почти невозможно найти апартаменты, площадь которых была бы меньше 40 м²;

• их строят в местах с развитой инфраструктурой;

• обычно продаются с уже выполненным ремонтом и обставлены мебелью и необходимой техникой.

Временная регистрация (до 5 лет) доступна только в случае, если апартаменты были куплены в гостиничном комплексе. Если они располагаются в составе другой коммерческой недвижимости, то даже временная регистрация станет невозможной. Прописаться в них невозможно.

Владельцы апартаментов платят за коммунальные услуги больше, чем собственники квартир. Для них применяются тарифы как для хозяев коммерческой недвижимости. Аналогично они уплачивают более высокие налоги на имущество.

По мнению Марины Момзиковой, юриста компании «Центр правовых стратегий «Лексфорт», UBL Group, давно требуется внесение поправок в ЖК РФ с целью приравнять апартаменты по статусу с квартирами:

«В действующем законодательстве не определено детальное различие квартир и апартаментов. Да, апартаменты могут располагаться в престижных районах, иметь лучшее оформление интерьера. Но застройщики стремятся таким же образом обустроить и квартиры, пусть это и квартиры премиум-класса. Если человек проживает в апартаментах сам или с семьей, недвижимость признана пригодной для проживания и в принципе для этого и создавалась, то нет причин начислять большие налоги и коммунальные платежи, как за коммерческое помещение. Прописку в апартаментах также давно стоит ввести, чтобы не ущемлять граждан в правах».

Оценку ситуации дала и Надежда Захарова, с 2015 года возглавляющую фирму «НОРМА ПРАВА», проректор Омской Юридической Академии. Она не видит причин, по которым могут возникнуть злоупотребления при признании апартаментов жилыми помещениями.

«Это адекватная реакция законодателей, которые наконец-то хотят привести в гармонию закон и распространившуюся практику. Вряд ли у человека, которого признали банкротом (а мы говорим о рядовых случаях, а не о чиновниках или крупных бизнесменах), много имущества для пополнения конкурсной массы. Если апартаменты признают единственным жильем банкрота, это защитит интересы несостоятельного гражданина. Об ущемлении прав кредиторов речи не идёт», – отметила Захарова.

Сотрудник одного из коллекторских агентств из ТОП-50 не разделяет оптимизм других экспертов. По его мнению, апартаменты нельзя признавать жильем, поскольку их возводят не в соответствии с СанПИНами. И, признавая их жилыми помещениями, происходит точно такое же нарушение прав граждан, поскольку они живут в худших условиях, чем другие россияне:

«Если застройщики будут строить апартаменты в соответствии со всеми нормами жилищного законодательства, то только тогда следует разрешить прописку и признание их жилыми помещениями. Да, многие граждане живут в апартаментах, но это скорее предмет роскоши. Должникам стоит их продать и обменять на квартиру. Тогда они обезопасят себя от изъятия единственного жилья. Вообще апартаменты лучше арендовать, чем получать на них право собственности».

С этим согласен и Николай Мухранов, посыльный по военной прокуратуре Камышинского гарнизона Южного военного округа.

«Если исходить из первоначальной характеристики рассматриваемых помещений, а не кроить законодательство на ходу, изменяя категории видов помещений, то апартаменты следует оставить видом коммерческой недвижимости. Жилое помещение от них отличает в первую очередь возможность и приспособленность для постоянного проживания.
Смешение их с жилыми помещениями создает возможность временной регистрации и приобретения их в собственность отдельно от коммерческого комплекса», – отмечает Мухранов. – «Если предоставление первой возможности вполне обоснованно, то во втором случае будет непонятно, как коммерческая и жилая недвижимость будут сосуществовать в рамках одного помещения. Как можно соблюдать разные строительные нормы одновременно для кардинально разных видов помещений?».

По мнению представителя военной прокуратуры, предлагаемое сейчас решение о запрете изъятия апартаментов в случае, если помещение является единственным местом проживания банкрота, направлено на защиту граждан, но это создают ненужные «лазейки» в законодательстве. Музранов считает, что вместо приравнивания рассматриваемых помещений к жилым и запрета их изъятия следует публично разъяснять недостатки их приобретения.