Финансовый кошмар: как бизнесу избежать недобросовестных арендодателей

1251
Время чтения - 7 минут
Узнайте, за сколько можно продать ваш долг в телеграм-чате Долг.рф

В четверг, 21 мая, Госдума приняла во втором чтении законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды со стороны арендатора без начисления штрафов. Третье чтение было запланировано на пятницу, однако никакие изменения в проект уже не вносились. Согласно новым условиям, расторгать арендные договоры смогут только субъекты малого и среднего бизнеса с условием, что ранее арендодатель отказал в скидке по внесению платежей. Направить уведомление о расторжении можно будет до 1 октября 2020 года, если в регионе был введен режим ЧС или повышенной готовности.

В процессе обсуждения инициативы представители ГК «Регионы», владельцы ТРЦ «Июнь» и сети торговых центров «Сибирский городок», активно выступали против принятия нового закона. Они настаивали на том, что «принятие законопроекта приведет к злоупотреблению арендаторами правом одностороннего расторжения путем предъявления ультимативных требований по пересмотру коммерческих условий».

Такое «предупреждение» выглядит крайне интересным, учитывая какие «неоднозначные условия» для арендаторов группа компаний включает в собственные договоры.

Рассказываем, как не попасть на недобросовестных арендодателей, какие документы нужно предоставить и какие льготы просить в условиях пандемии и ограничительных мер.

Нехорошая сделка

ГК «Регионы» – один из крупнейших игроков рынка коммерческой недвижимости. Группа компаний представляет собой вертикально интегрированный холдинг, объединяющий более 20 компаний, деятельность которых направлена на строительство торговых площадей и управление ими.

В группу входят АО «РЕГИОНЫ-Финанс», АО «РЕГИОНЫ-Менеджмент», АО «РЕГИОНЫ-Девелопмент», АО «РЕГИОНЫ-Энтертейнмент», ООО «ТРК-Петербург», ООО «ТРК-Мытищи» ООО «ТРК-Череповец» и др.

В свои договоры с арендаторами компании группы включают условия, которые можно трактовать как «неоднозначные» для самих арендаторов, и которые могут послужить причиной последующего банкротства.

Например, если не уведомить ГК «Регионы» о том, что срок аренды подошел к концу и не заявить о продлении либо отказе от продления договора аренды, автоматически будет активирована опция бессрочного договора с повышением стоимости аренды на 200 %.

Кроме того, арендодатель привязал размер арендной платы к изменению курса иностранной валюты как к существенному изменению обстоятельств. Если вспомнить, за все время существования рубля в истории современной России, его курс только продолжал падать относительно доллара. Это говорит о том, что арендаторы ГК «Регионы» априори оказываются зависимы от макроэкономических проблем, на которые не в силах повлиять.

Арендодатель также внес в свой договор условия о ежегодном увеличении эксплуатационных расходов не менее чем на 10 % и штрафе за неосуществление коммерческой деятельности на объекте аренды 0,5 % (от годовой суммы аренды) за каждый день. Этот пункт теоретически позволяет ГК «Регионы» штрафовать своих арендаторов за то, что те не работали с момента объявления ограничений. А если они расторгнут договор аренды досрочно, то группа компаний просто не вернет им обеспечительный платеж, который был внесен при заключении договора.

ГК «Регионы» защитила себя и на случай невнесения платежей со стороны арендатора, и на случай банкротства последнего. Так, договор аренды расторгается в одностороннем порядке, если задолженность превысит размер обеспечительного платежа либо у компании имеются признаки банкротства. Однако на практике арендодатель использует иную схему, которая не раз позволяла ему взыскать миллионы рублей со своих арендаторов через суды.

Схема

Компании группы получают от арендатора уведомление о расторжении договора и не реагируют на него, отказываются совершать приемку помещения. Через несколько месяцев арендодатель направляет собственное уведомление о расторжении договора с начислением неустойки. Таким способом ГК «Регионы» намеренно увеличивает размер задолженности бывших арендаторов и только потом идет в суд.

По этой схеме в прошлом году одна из компаний группы пыталась взыскать 101 млн руб. с ИП Михновой (дело № А40-75607/19-60-474). При чем 70 млн руб. из этой суммы – неустойка.

ИП в конце 2018 года направила в адрес арендодателя уведомление о расторжении. Тогда же помещения были освобождены. Ответчик считал договор расторгнутым после 30 дней с момента направления уведомления, так как от приемки помещений арендодатель необоснованно уклонился.

Как установил суд, договор аренды не содержал права на односторонний отказ, однако срок договора к тому моменту подошел к концу. Соответственно, уведомление о расторжении договора было рассмотрено как волеизъявление ИП не продолжать дальнейшие отношения. Суд также подтвердил, что направленное истцом спустя 2 месяца уведомление о расторжении договора правового значения не имело. В итоге взыскиваемая сумма была уменьшена до 43 млн руб.

Еще одним показательным делом стало разбирательство ООО «ТРК Петербург» с ИП Моляр (№ А40-283463/18-97-2161). Ответчик уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора в связи с наличием онкологического заболевания, которое требует оперативного вмешательства и не позволяет продолжать предпринимательскую деятельность. Несмотря на это, истец продолжал настаивать, что ответчик не может расторгнуть договор до обусловленной в договоре даты и попытался взыскать с него 4,4 млн руб. по вышеописанной схеме.

Суд постановил, что ответчик имел право досрочно расторгнуть договор, потому что возникли обстоятельства, на которые невозможно было повлиять. Требования истца были удовлетворены частично, в размере 691 тыс. рублей.


Как отсрочить или сократить арендную плату

Первое, что нужно сделать – проверить, относится ли ваша деятельность к наиболее пострадавшим. Перечень, который подготовило правительство, не окончательный и должен ежемесячно обновляться.

Если вы ведете деятельность, которая признана пострадавшей от последствий COVID-19, то ваш алгоритм действий следующий:

  1. Письменно запросите у арендодателя отсрочку платежа. К заявлению приложите подтверждающие документы, что ваша основная деятельность относится к наиболее пострадавшим отраслям. Подойдёт выписка из ЕГРЮЛ с подходящим ОКВЭД. В течение 30 дней с момента получения заявления арендодатель должен подписать с вами дополнительное соглашение об отсрочке. На время повышенной готовности отсрочка предоставляется в размере 100 %, а после того, как режим перестанет действовать – в размере 50 %. Погашение обязательств по отсрочке будет производиться с 01.01.2021 по 01.01.2023 ежемесячными равными платежами.
  2. Направьте арендодателю заявление-требование об уменьшении арендной платы, если вы не можете\не могли пользоваться помещением из-за ограничительных мер.
Как должно происходить снижение и в каком размере его предоставлять, власти законодательно не закрепили, но, например, в столице вынесли рекомендации по снижению арендной платы:

  • Плату можно уменьшить за счет отказа от сопутствующих услуг: интернет, уборка, пользование кулером, чайником, кофемашиной, оргтехникой, переговорными, иными офисными помещениями и пр.
  • Размер скидки также можно определить, исходя из размера убытков арендатора, характеристики арендуемого помещения и изначального размера арендной платы.
Напомните арендодателю о выгодах: лучше договориться с вами, чем искать нового арендатора в условиях кризиса. Кроме того, власти ряда регионов предоставляют преференции арендодателям, которые дают скидки больше 50 % своим арендаторам. В столице, например, власти обещали помочь таким владельцам зданий в размере налога на землю или аренды на землю, на которой расположен объект.

Если же ваша компания не признана пострадавшей от последствий пандемии, у вас все равно есть шанс отказаться от платежей или получить отсрочку\рассрочку или скидку. Для этого нужно заявить о форс-мажоре. Признание пандемии форс-мажором находится в ведении региональных властей. Например, в п. 18.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» COVID-19 признан форс-мажором.

Подтвердите наличие обстоятельств непреодолимой силы. Здесь подойдут акты региональных властей или заключение ТПП РФ. Для получения документа приложите к заявлению выписку из ЕГРЮЛ, копию соглашения с контрагентом, НПА, которые подтверждают форс-мажорную ситуацию и документы на подписанта. Сертификат выдается через 10 дней после подачи заявления. Однако есть риск отказа, если в договоре с арендодателем нет оговорки о форс-мажоре.

Если же сертификат получен, направьте его копию приложением к уведомлению контрагента о наличии форс-мажора. После того, как владелец помещения будет уведомлен о форс-мажоре, он не имеет права начислять санкции за неисполнение условий соглашения.

Если арендодатель игнорирует официальные документы, обращайтесь в суд. Если ТПП не выдала заключение, также обращайтесь в суд.

Акты уполномоченных органов не являются стопроцентным доказательством, что суд освободит или отсрочит платежи по аренде. В процессе рассмотрения дела судья принимает во внимание множество факторов, сопутствующих ситуации. Поэтому решение может быть принято в вашу пользу, даже если на руках нет заключения от ТПП.
Хотите продать долг? Разместите бесплатно объявление в телеграм-группе "Маркетплейс долгов"