Московский арбитраж вернулся на Фрунзенскую

Арбитражный суд города Москвы завтра приступит к рассмотрению дела по иску об отмене торгов на жилье банкрота. Истец – признанная банкротом гражданка Н., – пытается вернуть в собственность трехкомнатную квартиру на Фрунзенской набережной Москвы, проданную год назад. По ее мнению, торги следует отменить из-за того, что первоначальная оценка квартиры залоговым кредитором существенно отличалась от рыночной, а также из-за переноса даты проведения торгов по технической причине, что, по ее мнению, ограничило число потенциальных участников. Комментируя этот иск, эксперты указывают на то, что на банкротных торгах рыночная цена – не та, что указана в отчете об оценке, а та, которую готовы заплатить покупатели.

О споре, развернувшемся вокруг продажи банкротной квартиры на Фрунзенской набережной города Москвы, Долг.рф уже подробно писал (см. материал «Проданную квартиру банкрота вернули в суд»). Напомним, речь идет о реализации имущества гражданки Н., признанной банкротом в 2020 году, а именно – трехкомнатной квартиры в престижном районе Москвы, которая находилась в залоге у банка ДОМ.РФ в качестве обеспечения по кредиту. Когда должницу признали банкротом, ее недвижимость оказалась в конкурсной массе как залоговое имущество, а банк автоматически получил статус залогового кредитора и право определить начальную стоимость продажи квартиры на основании статьи 213.36 закона о банкротстве.

Пользуясь правом залогового кредитора, банк установил начальную стоимость квартиры в размере 26,7 млн рублей, опираясь на ранее проведенную оценку. Торги прошли летом 2021 года с разрешения арбитражного суда, несколько раз отказывавшего должнице – сначала в требовании приостановить продажу квартиры из-за несогласия с начальной ценой, а затем и в регистрации права собственности на покупателя. Как уже писал Долг.рф, на торгах цена выросла до 28,8 млн рублей. Покупатель выплатил деньги и зарегистрировал на себя право собственности, однако из-за затянувшихся судебных споров до сих пор не может распоряжаться квартирой.    

Рыночная цена формируется покупателями

Дальнейшая судьба квартиры, за которую начала бороться должница, зависела по большому счету от ответа на один вопрос: какую роль играет первоначальная оценка имущества при определении максимальной цены его продажи на открытых торгах.

Напомним, не согласившись с начальной продажной ценой, должница обратился в суд с заявлением о признании торгов недействительными. По ее мнению, рыночная цена квартиры на тот момент была в 1,5 раза выше – более 40 млн рублей. Такой вывод содержался в повторной оценке, которая была проведена по инициативе должницы спустя несколько месяцев после торгов. Основываясь на этом, гражданка Н. попросила суд отменить результаты торгов, расторгнуть договор купли-продажи с покупателем и вернуть квартиру в конкурсную массу.

Представители покупателя, залогового кредитора и финансовый управляющий должницы Дмитрий Иванков заняли в этом споре противоположную позицию, возражая против отмены результатов торгов. По их мнению, начальная цена продажи квартиры на открытом аукционе никак не ограничивает «верхнюю» цену продажи.

«Устанавливая начальную продажную цену предмета залога, залоговый Кредитор определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества по более высокой цене при наличии соответствующего предложения», - поясняют они, подчеркивая, что только на торгах может быть определена действительная продажная цена предмета залога в зависимости от наличия спроса со стороны потенциальных покупателей.

Более того, изначально высокая начальная продажная цена, по их мнению, напротив, может существенно снизить спрос потенциальных покупателей на предмет залога и повлечь за собой затягивание процедуры банкротства.

Аналогичное мнение высказали и эксперты из академического сообщества, поясняя, что аргумент о заниженной рыночной цене в экспертной оценке не может быть поводом для отмены результатов торгов. Так, по мнению доцента кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидата юридических наук Игоря Фролова, «стоимость реализации в большинстве случаев может существенно отличаться от рыночной стоимости, определяемой оценщиками по правилам статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, согласно которой под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

По этой причине повторная независимая оценка рыночной стоимости имущества, проведенная после торгов и показавшая более высокую цену, по мнению эксперта, не может стать основанием для отмены торгов и расторжения договора с покупателем.

Кто хотел, тот участвовал

Не согласны оппоненты и с утверждением истца о том, что перенос даты проведения торгов с 23 на 28 июня, произошедший из-за технических неполадок на торговой площадке «Фабрикант», мог ограничить права других участников, поскольку информация об этом была размещена в открытом доступе 25 июня, а открывшийся 28-го прием ценовых предложений длился два дня (48 часов), до 30 июня.

Также представители покупателя квартиры не согласны с тем, что нарушения порядка проведения торгов «повлекли неправильное определение цены продажи».

«Следует обратить особое внимание на то, что формулировка «повлекшие неправильное определение цены продажи» не уместна, поскольку Должник в Заявлении указывает на, по его мнению, заниженную стоимость оценки имущества. В ст. 449 ГК РФ речь идет о цене продажи (последней ставке, цене, которую предложил победитель), а не о начальной цене продажи на торгах, с которой не согласен податель», - поясняет представитель покупателя. Таким образом, по его мнению, должник подменяет понятия и незаконно проводит параллель между неверной стоимостью оценки и неправильным определением цены продажи.

Первое заседание по этому делу состоится завтра в арбитражном суде города Москвы. Долг.рф будет следить за ходом судебного процесса.