Право аренды в конкурсную массу не пустили

Необычный прецедент случился в деле о банкротстве «Линевского Племзавода». Его арбитражный управляющий потребовал вернуть в конкурсную массу актив в виде права аренды. По мнению должностного лица, актив подлежал возврату, поскольку без него распоряжение имуществом предприятия было осложнено.

Согласно материалам дела, власти Алтайского края заключили с племзаводом договор аренды с 2007 по 2015 год на право возмездного пользования 4 земельными участками, находящимися в собственности региона. Несмотря на то, что срок договора давно истек, организация-банкрот продолжило использовать арендованные территории.

В 2018 году арбитражный управляющий племзаводом получает письмо от Алтайкрайимущества (арендодателя) о том, что он в одностороннем порядке расторгает сделку. Управляющий с позицией региональных властей не согласился и решил оспорить отказ от исполнения договора в суде.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону арендатора. Они подчеркнули, что, лишив племзавод права аренды, власти Алтайского края мешают реализации его имущества как сельскохозяйственного предприятия. В результате ликвидные активы в виде 4 земельных участков фактически выведены из конкурсной массы. Это вредит интересам кредиторов несостоятельного предприятия, а потому Алтайкрайимущество злоупотребляет своим правом.

Арендодатель с мнением судов и арбитражного управляющего не согласился. Он указал, что, имел право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Его целью была лишь реализация собственных прав, без причинения вреда кредиторам племзавода. Алтайкрайимущество сообщило, что право аренды не может быть включено в состав конкурсной массы и реализовано с торгов. Имущество должника, расположенное на земельных участках, по мнению арендодателя, может быть продано и без права аренды на государственные территории.

ВС РФ встал на сторону властей Алтайского края и отменил решения нижестоящих судов. Мотивировочная часть решения высшей инстанции в настоящий момент не опубликована.

Изначально суды усмотрели в действиях арендодателя недобросовестность, поскольку он был осведомлен о введении в отношении арендатора процедуры банкротства, указала Наталья Васильева, партнер АБ «Бартолиус». Суды посчитали, что, поскольку должник является сельскохозяйственным предприятием, то и имущество его в силу ст. 179 Закона о банкротстве подлежит продаже как единое предприятие. И лишь в том случае, если не удалось продать его единым лотом, то в силу ст. 111 Закона о банкротстве оно подлежит продаже по частям.

Юрист указала, что в настоящем деле ВС РФ допустил продажу зданий отдельно от прав на земельные участки, на которых расположена недвижимость. Торги с/х предприятием как единым комплексом проводились на протяжении 2018-2019 гг., и все они были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. После этого конкурсный управляющий разделил весь комплекс на отдельные лоты и планировал приступить к их продаже раздельно.

Наталья Васильева подчеркнула, что права аренды и прочие неовеществленные материальные объекты входят в состав имущества должника и подлежат продаже с торгов в общем порядке. Основной вопрос настоящего дела состоит не в том, подлежат ли права аренды продаже с торгов или нет, а обладал ли должник указанными правами аренды на дату продажи. По мнению ВС РФ, прав аренды по договорам на неопределенный срок у должника не имеется, и потому указанные права продаже не подлежат: они прекратились в момент расторжения договора в одностороннем порядке.

Но в силу ст. 552 ГК РФ к покупателю продаваемого здания должны перейти права продавца на земельный участок. Аналогичные положения содержатся в ст. 35 ЗК РФ. Следовательно, хоть на дату заключения договора по итогам торгов между племзаводом и арендодателем отсутствует договор аренды, фактически племзавод пользуется имуществом. Ведь он владеет и распоряжается расположенными на земельных участках зданиями, и поэтому указанное право пользования и перейдет к новому собственнику зданий. Но, скорее всего, новые договорные отношения будут формироваться без привязки к тем условиям, которые были закреплены в расторгнутых договорах аренды между племзаводом и арендодателем.