Суд решил, кто важнее в банкротстве застройщика: «обманутые дольщики» или кредиторы

В Великом Новгороде застройщик ООО «Экспресс» был признан банкротом. Жилой дом остался недостроенным. Владельцы квартир создали ЖСК и получили недостроенный объект в собственность в качестве отступного. При этом часть квартир осталась под арестом. Законность данной обеспечительной меры проверяли суды трёх инстанций. У каждой – своя логика.

Банкротство застройщика

Законодатель выделил застройщиков-банкротов в особую группу. Им посвящен п. 7 главы IX закона о банкротстве. Конкурсный управляющий должен предложить участникам строительства создать жилищно-строительный кооператив, чтобы этот кооператив принял от застройщика права собственности на дом и землю.

Управляющий ООО «Экспресс» так и сделал. Однако до передачи дома кооперативу он через суд наложил арест на ряд квартир. Под обеспечительную меру попали квартиры, которые ещё никто не купил.

Когда новый собственник дома – ЖСК «Шимская 43» – нашёл покупателя на одну из «свободных» квартир, оформить сделку оказалось невозможно. Квартира была под арестом.

Заявление об отмене обеспечительных мер

ЖСК обратился в суд с просьбой об отмене обеспечительных мер. Имущество выбыло из собственности должника, следовательно, обеспечительные меры нужно отменить.

Но конкурсный управляющий не согласился с такой позицией. Если арест снять, квартиры со временем перейдут в собственность покупателей. При этом вырученные средства не поступят в конкурсную массу. А кроме членов ЖСК у должника есть другие кредиторы. И средства от продажи свободных квартир должны пойти на погашение их требований.

Суд первой инстанции и апелляция поддержали конкурсного управляющего. Они сочли, что в случае реализации Кооперативом квартир у него «возникнет неосновательное обогащение». А другие конкурсные кредиторы, напротив, не получат удовлетворения наравне с членами ЖСК.

Решение кассации

Кооператив пошёл в кассацию и выиграл. Судьи Северо-западного округа признали логику коллег. Но они также отметили, что должник потерял право собственности на недостроенный объект и земельный участок. И теперь требования конкурсных кредиторов невозможно удовлетворить за счёт реализации свободных квартир. Собственник квартир другой, и он по закону получит средства от продажи. В таком случае и обеспечительные меры необходимо отменить.

Суды первой и апелляционной инстанции своё решение основали на смысле закона о банкротстве и самого института банкротства. Конкурсные кредиторы должны иметь равные права и справедливое возмещение.

Кассационный суд решил дело по формальным основаниям. Собственник объекта ЖСК, таким образом, кредиторы застройщика не имеют прав на этот объект. Данное решение показывает, что требования «обманутых дольщиков» законодатель ставит выше, чем принцип справедливого распределения конкурсной массы.