Покупатель смог вернуть задаток в банкротных торгах из-за «уголовного» лота

Когда финансовый управляющий организует торги имущества гражданина-банкрота, он обязан максимально проинформировать покупателя об особенностях «товара» — что продается, по какой цене, есть ли у актива какие-либо обременения. Для совершения сделки по общему правилу достаточно, чтобы будущий приобретатель ознакомился с информацией, представленной продавцом.

Однако нередко в процедурах банкротства финансовые управляющие утаивают ключевую информацию об имуществе, из-за чего покупатели в последний момент отказываются от заключения договора. И когда приобретатель просит вернуть задаток за товар по причине того, что он не знал обо всех его особенностях, продавец лишь пожимает плечами — мол, если бы покупатель хотел, мог бы сам перепроверить информацию об имуществе. ВС РФ счел подобную практику перекладыванием ответственности недобросовестного продавца на добросовестного покупателя.

«Уголовный» лот

С мая 2017 года предпринимательница была признана банкротом, в ее отношении началась процедура реализации имущества. В июне 2019 года финансовый управляющий, занимающийся процедурой несостоятельности гражданки, выставил на торги принадлежащую ей недвижимость — земельный участок в 1200 кв. м и жилой дом площадью 388 кв. м.

Реализуя лот, финансовый управляющий указал, что недвижимость принадлежит предпринимательнице на праве собственности. У имущества есть обременение — оно находится в залоге у банка. О других обременениях финансовый управляющий потенциальным приобретателям не сообщил.

Недвижимость продавалась за 10,7 млн руб. Поскольку об уголовном аресте этого имущества никто не знал, лот показался привлекательным одному из предпринимателей. Он внес задаток за дом и земельный участок в размере 4,2 млн руб.

Расторжение сделки и возврат задатка

Предприниматель и должница заключили договор купли-продажи имущества в июле 2019 года. Покупатель, радуясь хорошему приобретению, заказал выписку из ЕГРН в отношении дома и земельного участка, которые должны были перейти ему в собственность. И только тогда он обнаружил, что никаким хозяином купленной недвижимости он быть не сможет, поскольку она арестована в рамках уголовного дела. Возмущенный тем, что финансовый управляющий утаил столь важную информацию о лоте, в августе 2019 года предприниматель направил письмо об одностороннем расторжении сделки.

В свою очередь, финансовый управляющий сообщил, что на самом деле предупредил покупателя об аресте. После того, как состоялись торги, он направил приобретателю письмо по почте, где разъяснил, что имущество пока не может быть передано ему в собственность, поскольку арестовано.

В результате финансовый управляющий не только не передал имущество по сделке предпринимателю и не вернул задаток, но и повторно выставил недвижимость на торги. На этот раз в лоте он прописал, что дом и земельный участок обременены арестом, однако не уточнил, что арест возник в рамках уголовного дела. А это значит, что другие покупатели также могли стать жертвами неполной информации о товаре.

Позиции судов

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций поддержали продавца. Они указали, что:

• покупатель в одностороннем порядке расторг договор по причине своей личной неосмотрительности — информацию об аресте имущества он мог бы получить самостоятельно, до того, как согласился на сделку;
• финансовый управляющий направил предпринимателю письмо, где сообщал об аресте активов в рамках уголовного дела;
• приобретатель поступил недобросовестно, отказываясь от договора купли-продажи, а продавец имел право оставить задаток себе.

ВС РФ, напротив, встал на сторону покупателя. Он напомнил, что действующее уголовно-процессуальное законодательство, а также нормы, регулирующие государственную регистрацию имущества, не позволяют менять собственника недвижимости при наличии ареста. Следовательно, продавец изначально не имел права реализовывать дом и земельный участок кому-то другому. А это говорит в первую очередь о недобросовестном поведении продавца, а не покупателя.

Приобретатель имел полное право расторгнуть сделку в одностороннем порядке, поскольку продавец не мог передать ему недвижимость из-за ареста. Более того, прекращение сделки в одностороннем порядке со стороны покупателя, который обосновал свой отказ недобросовестным поведением продавца (в данном случае — сокрытие важной информации), вправе требовать возврата уплаченного задатка.

Дело было направлено на пересмотр в суд первой инстанции.

Итоги

Хотя при одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи со стороны покупателя продавец вправе оставить задаток себе, это положение закона работает не всегда. Сокрытие важной информации о товаре поможет приобретателю вернуть уплаченные деньги назад. При этом именно продавец должен информировать покупателя обо всех особенностях товара. Приобретатель не должен перепроверять десятки фактов.

На маркетплейсе ДОЛГ.РФ реализуются лоты по долгам только с самым точным и правдивым описанием. Вы сможете найти информацию обо всем — от того, кем является должник, какой бизнес он ведет до наличия залогов, поручителей, статуса банкрота. Цивилизованный выкуп долгов — главный принцип нашего магазина.