Ипотека съела спрос на новостройки

Россия побила исторический рекорд по объему выданных за год ипотечных кредитов — 4,3 трлн руб. (1,7 млн договоров), об этом говорят данные аналитического центра ДОМ.РФ. В количественном выражении прирост за год составил 35%, в денежном — 50% в сравнении с показателями 2019 года. Предыдущий рекорд был в 2018, тогда банки заключили 1,47 млн договоров на общую сумму в 3,013 трлн руб. Причину видят в снижении ипотечных ставок и льготных программах от государства (ипотека на новостройки под 6,5%). ДОЛГ.РФ узнал, что прогнозируют рынку нового жилья и «вторичке» в 2021 году.

Программа льготной ипотеки действует до июля 2021 года, эксперты уверены, что объем ипотечных сделок сохранится как минимум на срок ее действия, на уровне 4 квартала 2020 года, со снижением темпов. Падение объемов ипотечного кредитования будет сдерживаться низкой ставкой заимствований, а рост будет блокирован возросшей стоимостью жилья и ограниченной емкостью рынка потенциальных ипотечных заемщиков, уровень располагаемых доходов которых снижается год от года, отметила директор департамента продаж Российского аукционного дома Наталья Круглова.

Сейчас трудно прогнозировать политику ЦБ в отношении инфляции. Если ставки по кредитам продолжат держаться на низком уровне, то отмена программы будет чистой формальностью — инструменты для поддержания ипотечных ставок на психологически комфортном уровне есть и у банков, и у застройщиков, уверен Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Также, выделяют негативные сигналы, которые можно заметить, если проанализировать показатели «здоровья» рынка жилой недвижимости:

Ипотека абсорбирует свободные средства граждан и не дает осуществлять иных заимствований для поддержания уровня потребления на товары долгосрочного спроса.

Растет и доля просроченной ипотечной задолженности: с 1,5-2 до 5%. Параллельно растет доля кредитов с низким первоначальным взносом, — кредит на жилье могут получить те потребительские сегменты, которые менее финансово устойчивы, указала Наталья Круглова. Если возникнут проблемы с погашением займов, то портфель просроченных долгов банков будет расти более высокими темпами, чем раньше.

Самый негативный сценарий развития появление — ипотечного пузыря, напоминает Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo. Ранее ЦБ также заявлял, что в случае продолжения роста цен на недвижимость при ухудшении стандартов кредитования он ужесточит выдачу займов, чтобы поддержать «чистоту» кредитных портфелей банков.

Говорить о будущем рынка жилья сложно: если ипотечная программа будет сжиматься, а доходы граждан будут падать с параллельным ростом массы должников, это выведет на рынок объем «вторичной первички», которая скорректирует цены на жилье в новостройках, говорит Наталья Круглова. «Вторичная вторичка», скорее всего, будет показывать разнонаправленную динамику, но ее цена всегда будет более чувствительна к ухудшению конъюнктуры, чем у новостроек.

По словам президента палаты недвижимости Дмитрия Щегольского, в 2021 рост предложения ожидают за счет отложенных продаж — собственники поняли, что не успеют найти покупателя до конца года и снял объекты — и квартир в готовых новостройках: часть спекулянтов захочет зафиксировать прибыль пока ажиотажный спрос не прошел, уверен президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

Вторичка останется более экономически выгодным приобретением. По данным ЦИАН, ежегодно 7 из 10 кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов. В свою очередь, набирает объемы кредитование загородного жилья. ИЖС может стать новой точкой роста рынка на ближайшие 5-10 лет, считает член Ассоциации юристов России Юлия Рамзенкова. Ранее ДОЛГ.РФ сообщал, что с 1 декабря 2020 года льготную ипотеку распространили на частные дома для молодых семей. Купить недвижимость предлагается под 6,1 % годовых до 1 июля 2021 года.