Чего ждать от рынка коммерческой недвижимости в начале 2019 года?

Первый месяц года прошел традиционно спокойно для стрит-ритейла и офисной недвижимости. Однако рынок застыл в ожидании нового периода: повышения спроса на торговые помещения с отдельным входом и витриной, а также жесткой позиции и отсутствия компромиссов в отношении установления цен со стороны собственников офисных площадей.

Обстановка для торговых помещений стабильна

Аренда площадей, расположенных на первых этажах жилых домов, держится в стандартной ценовой категории. Однако тарифы ежемесячных платежей для равнозначных помещений, которые расположены на одной улице, порой существенно разнятся.

Эта тенденция пограничных цен становится все более ярко выраженной. Так, на одной из московских улиц, расположенных вблизи ЦУМа, стоимость аренды площадей, которые находятся прямо напротив магазина, в 2 или даже в 3 раза выше, чем стоимость иных помещений по этой же улице.

Если проанализировать среднестатистические ставки арендной платы на нежилые помещения, расположенные на основных торговых московских улицах, то можно увидеть стабильность, либо небольшое снижение цен. Только на Патриарших прудах и Маросейке зафиксирован небольшой рост в 10 000 рублей за квадратный метр в год.

В основном в столичных торговых коридорах арендные ставки остаются неизменными. Немного поменялись тарифы в отношении площадей с улицы 1-й Тверской-Ямской, а также на Покровке и Садовом кольце. Цены упали в среднем на 5 000 рублей за квадратный метр в год.

Кроме того, понизились ставки на Новом Арбате и улице Тверской. Падение достигло 13%. В Столешниковом переулке, где в прошлом году постоянно сменялись арендаторы, арендные ставки понизились до 8%.

По данным, полученным от экспертов за 2018 год, свободных помещений в данном сегменте московского рынка было примерно 5% от общего числа.

В Санкт-Петербурге примерно аналогичная ситуация с ценами на аренду помещений стрит-ритейла. Немного понизились ставки на Большом проспекте Петроградской стороны, Среднем проспекте Васильевского острова, Владимирском проспекте, Садовой и Большой Конюшенной улицах. А вот на проспекте Рубинштейна и Каменоостровском проспекте — повысились. На Невском, Старо-Невском и Московском проспектах — остались прежними.

Главными потенциальными арендаторами для помещений стрит-ритейла всегда были заведения общепита. Они же и останутся главными желающими заполучить выгодную площадь. Кроме того, если в 2018 году они заполнили 45% московского спроса, в нынешнем ожидается, что рестораны и кафе будут занимать 55% сегмента.

Прогнозируется повышенный спрос на территории Москвы, где фиксируется плотный трафик. Это, например, центр Большой Дмитровки и Кузнецкий Мост, Петровка от моста до Столешникова переулка. На сегодняшний день интересных предложений на данных территориях нет, потому что, как только они освобождаются, на них сразу появляется покупатель. Иными словами, они даже не успевают засветиться на открытом рынке.

Арендные ставки в офисных центрах ушли вперед кризиса

За один год изменилась стоимость аренды офисов в бизнес-центрах в сторону ее увеличения. Так тарифы для площадей классов А и В поднялись почти на 5% и составили в денежном эквиваленте около 19 тысяч рублей за м².

Иными словами, тарифы на столичные офисные арендованные площади сегодня примерно на том же уровне, что были до экономического кризиса, причем на максимальной докризисной отметке. Если рассматривать ситуацию в долларах, то на сегодня цены почти в половину ниже, чем были до наступления кризиса.

А-класс офисных помещений сдается по средней долларовой ставке — более 450 долларов за квадратный метр в год. Следующий класс можно арендовать за сумму немногим более 230 долларов в год за квадратный метр, что составит порядка 15 000 рублей.

Если сравнить арендные платежи в 2017 и 2018 годах, можно увидеть планомерное повышение цены, в среднем на 3 000 рублей за метр квадратный в год.

Ввиду того, что новые площади в сегменте появляются крайне медленно, вакантные предложения сократились. Вот почему собственники редко идут на уступки в плане снижения цены на аренду помещений. Если в позапрошлом году владельцы помещений могли уступить до 30% от изначальной стоимости, то в прошлом максимальная скидка составляла всего 10%.