Как продажу квартиры можно освободить от налога

При продаже недвижимости граждане получают доход, с которого нужно уплачивать налоги. Но законом предусмотрены исключения: в некоторых случаях продавцам не придется делиться «заработком» с государством. О том, как продать квартиру или дом без уплаты налога, ДОЛГ.РФ рассказала Юлия Кузнецова, главный налоговый консультант TAXmanager.

Освобождение от уплаты налога

Когда собственник продает недвижимость, после получения денег перед ним встает обязанность по уплате НДФЛ. Но от обязанности подавать декларацию и перечислять средства в бюджет владелец квартиры или дома может быть освобожден. Это возможно в случаях:

1. Если недвижимость была в собственности продавца свыше 3 лет при условии, что он купил ее до 1 января 2016 года.
2. Если недвижимость была в собственности не менее минимального установленного законом срока, если имущество было куплено после 1 января 2016 года.

Минимальный установленный срок определяется индивидуально в зависимости от того, как квартира или дом достались во владение гражданину. Через 3 года после приобретения права собственности на жилье его можно продать без налогов в случаях, если:

• право собственности было приобретено по договору ренты;
• квартира или дом были приватизированы нынешним владельцем;
• жилье досталось гражданину в качестве подарка от близких родственников;
• недвижимость была получена по наследству.

При этом от НДФЛ можно будет освободиться только в случаях, если у продавца нет в собственности другого жилья. Но и здесь есть исключение. Минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налогов может составлять 3 года, если одна из квартир куплена в течение 90 дней до продажи второй.

В остальных случаях минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ составляет 5 лет.

Уменьшение суммы налога

Размер НДФЛ, подлежащий к уплате, можно снизить. Для этого нужно написать заявление на получение имущественного налогового вычета. Другая альтернатива: уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Но чтобы снизить НДФЛ, продавать нужно недвижимость, не использовавшуюся в предпринимательской деятельности.

Максимальный размер вычета составит:

• 1 млн руб. — при продаже квартиры, дома, жилой комнаты, земельного участка, садового дома или долей в них;
• 250 тыс. руб. — при продаже иной недвижимости (например, гаража).

Вместо получения налогового вычета можно уменьшить размер дохода от продажи жилья за счет расходов на его приобретение, подав декларацию 3-НДФЛ. Документ нужно представить в налоговый орган по окончании года, в котором был получен доход от продажи имущества.

Примеры расчета

Ниже представлены примеры расчета налогового вычета или уменьшения размера НДФЛ, если квартиру или дом продают до истечения минимального установленного срока владения (на основе примера на сайте ФНС).

Допустим, собственник в 2020 году купил квартиру за 3 млн руб. и решил продать ее в 2021 году за 3,2 млн руб. Сумма вычета составит:

(3,2 млн руб. — 1 млн руб. (максимальная сумма вычета)) * 13% (ставка НДФЛ) = 286 тыс. руб.

Для получения налогового вычета помимо декларации 3-НДФЛ гражданину придется представить в инспекцию копию договора мены, купли-продажи недвижимости или иной документ, подтверждающий отчуждение имущества.

Если же гражданин решил уменьшить размер дохода от продажи недвижимости и, как следствие, итоговую сумму налога, расчет проводится следующим образом:

(3,2 млн руб. — 3 млн руб. (изначальная стоимость квартиры)) * 13% = 26 тыс. руб.

Получившееся значение — сумма налога, которую гражданину придется уплатить в бюджет. Для уменьшения размера НДФЛ налоговой инспекции нужно представить расписку продавца о получении средств, платежные поручения, банковские выписки, чеки, кассовые ордеры, подтверждающие расходы на покупку жилья. Аналогично нужно представить договор, на основании которого недвижимость была продана новому собственнику.