Налоговый дозор: как ФНС может узнать о нелегальной сдаче квартиры в аренду

В Минстрое РФ подсчитали, что до 90% рынка аренды жилья находится «в тени». Граждане не платят с доходов, получаемых со сдачи квартир или домов в аренду, НДФЛ по ставке в 13% или налоги в качестве самозанятых. Из-за этого к концу 2021 года власти намерены представить законопроект, который поможет «обелить» арендный рынок. Планируется создать электронный реестр арендодателей, а также «черный список» уклонистов от уплаты налогов. Также предполагается внедрение штрафов за несвоевременное уведомление государства о том, что конкретная недвижимость сдается в аренду. Однако юристы предупреждают, — ФНС может и самостоятельно выявить нелегальных арендодателей.

Ранее ДОЛГ.РФ уже писал о том, что арендный рынок при «обелении» может принести государству доход в 200 млрд руб. в год. При этом эксперты отмечали, что для перевода рынка аренды жилья в правовое поле могут потребоваться десятилетия, и арендаторам придется снимать дома и квартиры дороже, поскольку в сумму сделки будет включен и налог.

Адвокат Адвокатского бюро CTL Ксения Гордеева указывает, что на практике источниками информации о нелегальной сдаче жилья зачастую становятся соседи. Они могут быть недовольны арендаторами из-за громкой музыки, неряшливости, постоянных посетителей и по иным причинам. Не найдя понимания у арендаторов и собственников квартир, они вынуждены писать заявления в том числе и в налоговую инспекцию, используя это больше как рычаг давления на нарушителей порядка, чем из соображений пополнения казны. Арендаторы также сообщают в налоговую инспекцию о незадекларированных доходах в случае возникновения конфликта с собственниками. Например, если собственник не возвращает арендатору по истечению срока аренды залог. Бывшие супруги, конкуренты также могут иметь интерес в получении налоговыми органами информации о сдаче гражданином в аренду недвижимости.

По словам адвоката, сами арендодатели также легко попадают в «поле зрения» ФНС, поскольку они с целью поиска жильцов подают объявления на сайтах типа «Авито» и «Циан», сообщая информацию не только про объект, но и про цену, за которую они готовы сдать квартиру. Кроме того, налоговые органы проводят проверки агентств недвижимости, через которые сдается квартира, и они обязаны предоставить информацию о договорах аренды, заключенных при их посредничестве. Информация о сдаче квартиры в аренду может храниться и предоставляться по требованию налоговых органов у работодателя, а также в учебном заведении арендатора, если данные организации оплачивают расходы по найму жилья своему студенту или сотруднику. Сведения может предоставить и участковый, в обязанности которого входит надзор за соблюдением требований закона гражданами, проживающими на подконтрольной ему территории. 

Ксения Гордеева напомнила, что главный повод для подозрений и дополнительной проверки налоговым органом — наличие нескольких квартир у гражданина, некоторые из которых он может использовать в коммерческих целях.

Кроме этого, косвенными признаками ведения деятельности по сдаче квартир в наем могут являться регулярные поступления одинаковых денежных сумм на карту, говорит член Ассоциации юристов России Дмитрий Семенников. Но все же объективно о сдаче квартиры свидетельствует не так уж много вещей. Прежде всего, это сам договор найма, заключенный между сторонами. Договор может быть представлен в качестве доказательства в суд (например, если наймодатель захочет взыскать арендную плату) или для подтверждения права проживания по запросу участкового.