Аренда по правилам: как выгодно снять квартиру и не допустить нарушения своих прав

Молодые люди до 25 лет оказались самыми активными арендаторами в России. Они готовы снять жилье в 2,2 раза чаще, чем остальные категории россиян, об этом говорят данные исследования, проведенного экспертами корпорации ДОМ.РФ и ВЦИОМ. В среднем же по стране арендовать квартиру готовы 10% населения. В свою очередь, по данным аналитического центра НАФИ, индекс правовой грамотности россиян в 2020 году составил 47 пунктов из 100 возможных, а с нарушением прав столкнулись 22% россиян. Стоит помнить, если вам предложили снять квартиру и не заключать при этом договор аренды — у вас не будет никаких прав. Договор необходим, при этом лучше оговорить в нем как можно больше положений. Так, арендатор на период действия договора становится законным владельцем жилья и наделяется рядом прав, но для реализации большинства из них понадобится согласие собственника квартиры.

Так, арендатор имеет право временно зарегистрировать своего ребёнка в квартире, если ему еще не исполнилось 14 лет и сам родитель прописан по тому же адресу. Чаще всего договор заключают на 11 месяцев, чтобы обойтись без регистрации в Росреестре, однако здесь есть нюансы, отмечает юрист Александр Холанд.

В договор можно вписать пункт о возможности временной регистрации и потребовать дополнительной страховки в виде заключения нотариального удостоверения такого договора. В этом случае человек получает право на временную регистрацию без согласия собственника. Эта возможность упомянута в п. 41.2 приказа МВД от 31.12.2017 г. № 984, согласно которому вместе с заявлением о регистрации по месту пребывания нужно предоставить основание для временного проживания в жилом помещении, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН. Если документ, подтверждающий право на проживание, удостоверен нотариально, то согласия собственника не требуется — считается, что он уже дал согласие. В конце срока договора аннулируется регистрация нанимателя и его детей.

Если договор заключен на срок 1-5 лет, арендатор может вселять других жильцов, не нарушая при этом норм площади на одного человека. Разрешение на такое подселение не требуется, но важно уведомить об этом хозяина квартиры.

Важное правило, которое любят нарушать собственники помещений: в арендованную квартиру нельзя приходить без предупреждения.

На время аренды именно наниматель является временным хозяином квартиры, и, согласно Конституции РФ, никто не может проникать в жилище против воли тех, кто там проживает. Здесь уже сам собственник должен согласовать время прихода, лучше прописать все в договоре, говорит член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

Наниматель имеет полное право без разрешения собственника использовать общее имущество дома.

Порядок сдачи квартиры в аренду прописан в главе 35 ГК РФ. В этих нормах рассмотрены почти все аспекты аренды, но абсолютно ничего не говорится относительно смены дверного замка в квартире. При этом нигде не прописано, что замена арендатором дверного замка без согласия арендодателя — нарушение договора аренды, в результате которого последний имеет право на досрочное расторжение и выселение нанимателя. Такое ограничение может быть указано только в договоре.

Кроме прочего, арендодатель может не захотеть подписывать акт приема-передачи жилья, если наниматель съезжает. Если документа нет или он не подписан, то вы, по закону, продолжаете проживать на территории арендодателя и обязаны платить арендную плату. Это регламентировано статьей 622 ГК РФ. Арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы за все время просрочки с момента, когда имущество должно было быть возвращено собственнику. В этом случае придется доказать, что действия арендодателя являются отказом от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк.