Как оспаривали сделку с недвижимостью в банкротстве

ВС разобрался, может ли арбитражный управляющий в деле о банкротстве гражданина оспорить сделку о расторжении купли-продажи недвижимости, если имущество все еще зарегистрировано на должника, но фактически находится во владении третьего лица, после истечения исковой давности. Также ВС РФ определил, входит ли в запрет регистрационных действий с имуществом, налагаемым судебным приставом, регистрация собственником в жилье по месту жительства.

Оспаривание расторжения договора купли-продажи недвижимости

В октябре 2013 года две гражданки заключили договор купли-продажи пяти нежилых зданий за 1 млн руб. В соглашении указано, что продавец получает деньги в день подписания документа обеими сторонами. Недвижимость перешла по праву собственности покупателю и прошла регистрацию в этой части.

Позднее продавец решила оспорить договор купли-продажи, поскольку фактически денег она не получила. Она обратилась в суд, и в 2015 году он обязал покупателя вернуть нежилые здания в пользу продавца. Недвижимость была возвращена продавцу в марте 2015 года, а уже в октябре 2015 года в отношении покупателя была введена процедура банкротства. В июле 2016 года покупателя признали банкротом и ввели процедуру реализации ее имущества.

Арбитражный управляющий, ведущий дело о несостоятельности гражданки-покупателя, в декабре 2017 года обращается в суд, чтобы оспорить расторжение договора купли-продажи недвижимости и попросить продавца вернуть имущество в конкурсную массу. Однако суды отказали ему в этом, подчеркнув, что арбитражный управляющий пропустил срок исковой давности для оспаривания таких сделок, который составляет 1 год. Более того, не доказано, что продавец знала о неплатежеспособности покупателя. Продавец вернула свое имущество через суд, что говорит о том, что она действовала добросовестно и в своих интересах. Эти же выводы поддержали апелляция и кассация.

Но ВС встал на сторону арбитражного управляющего. Он отметил, что право собственности на недвижимость не было перерегистрировано обратно на продавца, следовательно, на день инициации процедуры несостоятельности имущество находилось в собственности должника. Арбитражный управляющий в силу своих полномочий не мог требовать перерегистрации зданий в пользу продавца, поскольку это означало бы, что он добился преимущественного удовлетворения требований одного из кредиторов должника. Фактически иск об оспаривании сделки купли-продажи можно переквалифицировать в иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. Оспаривать расторжение сделки было невозможно, поскольку фактически она не была расторгнута.

Высшая инстанция отметила, что неденежное требование продавца о возврате ей 5 объектов недвижимости должно быть преобразовано в денежное и рассматриваться наравне с другими кредиторами гражданки-покупателя.

Определение ВС РФ по делу № 310-ЭС21-1061 от 27 мая 2021 года

Запрет регистрационных действий с имуществом

Гражданин З. отбывал наказание в местах лишения свободы. В это время в его отношении возбуждается исполнительное производство о взыскании 2,6 млн руб. Чтобы обеспечить интересы взыскателя, судебный пристав накладывает запрет на совершение регистрационных действий с жильем.

Позже мужчину освобождают, он возвращается в свою квартиру и, проживая в ней, намеревается зарегистрироваться в ней как по месту постоянного проживания. Но регистрирующий орган отказывается это делать, ссылаясь на то, что судебный пристав запретил подобные действия с квартирой. Он обращается в суд, указывая, что такой запрет мешает ему в полной мере пользоваться своим единственным жильем.

Суды первых трех инстанций отказали гражданину в удовлетворении требований. Они указали, что судебный пристав действовал в рамках Закона об исполнительном производстве, и запрет на регистрационные действия нужны потому, чтобы должник не уклонялся от исполнения обязательств. Но ВС отметил, что именно регистрация собственника по месту жительства не относится к регистрационным действиям по отчуждению имущества или наложению на него обременений, и ее следовало провести.

Кассационное определение ВС РФ по делу № 5-КАД21-16-К2 от 19 мая 2021 года