Как ТСЖ отвоевало управление домом в споре с управляющей компанией

Верховный Суд (ВС) РФ внес определенность в разрешение следующих вопросов:

1. Застройщик и дольщики заключили договор участия в долевом строительстве. Строительная компания своевременно не исполнила обязательства, потому дольщики в одностороннем порядке отказались от исполнения сделки. Застройщик вернул гражданам деньги, которые они внесли для долевого строительства. Позднее дольщики выяснили, что готовая квартира стоит дороже суммы, которую они изначально внесли, и потребовали компенсации убытков, уплатив разницу между новой ценой квартиры и ранее уплаченной ими суммы. Правомерно ли это?
2. Земельным участком владеет 43 человека. На общем собрании они выбрали уполномоченного совершать сделки и захотели сдать землю в аренду компании. Однако Росреестр отказался регистрировать договор аренды, поскольку в реестре право собственности подтверждается только по 10 записям. Кто прав?
3. Собственники многоквартирного дома решили объединиться в товарищество и самостоятельно управлять зданием. Они направили письмо в управляющую компанию, ранее руководившую содержанием многоквартирного дома, с сообщением о смене типа управления. Товарищество стало самостоятельно начислять коммунальные платежи собственникам, и управляющая компания сочла такие действия неправомерными. Кто прав?

Компенсация убытков по договору о долевом строительстве

Семья Алтуховых в сентябре 2016 года заключила договор участия в долевом строительстве со Специализированным застройщиком «МИЦ-Инвестстрой».

По условиям сделки дольщики после окончания работ получали в собственность 3-комнатную квартиру на 20 этаже дома площадью 82,4 кв. м. Цена договора составила 5,2 млн руб.

По договору застройщик обязан был передать квартиру дольщикам до 31 декабря 2017 года. Поскольку он этого не сделал, в октябре 2018 года семья Алтуховых уведомила «МИЦ-Инвестстрой» об одностроннем расторжении сделки с просьбой вернуть деньги. Через месяц застройщик вернул деньги дольщикам.

В это же время семья Алтуховых пригласила независимого оценщика, чтобы определить стоимость квартиры, от которой они отказываются. Оценщик вынес свой вердикт: недвижимость стоит 6 млн руб. В связи с этим дольщики решили, что могут потребовать у «МИЦ-Инвестстроя» компенсации убытков в размере 788,4 тыс. руб. Эта сумма вышла из разницы между стоимостью жилья, определенной оценщиком, и ценой сделки договора об участии в долевом строительстве.

Семья Алтуховых не захотела сама участвовать в данном споре, а потому уступила права требования по договору предпринимательнице Макушевой М.Г. Она и решила взыскивать компенсацию убытков с застройщика в суде.

Суды первых трех инстанций отказали заявительнице в удовлетворении требований. По их мнению, застройщик уже несет ответственность за несвоевременное исполнение обязательств. В ч. 2 ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена уплата неустойки за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Макушева М.Г. не доказала, что неустойка не покрывает всех причиненных «МИЦ-Инвестстроем» убытков.

ВС РФ не удовлетворился решением нижестоящих инстанций. Во-первых, ВС РФ напомнил, что, согласно той же ч. 2 ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве», в случае, если сделку в одностороннем порядке расторгает гражданин, то ему положена уплата законной неустойки в двойном размере. Во-вторых, эта неустойка выплачивается за факт пользования денежными средствами дольщиков застройщиком без встречного выполнения обязательств. И она не относится к убыткам граждан, которые они понесли вследствие того, что застройщик не выполнил обязательств: люди не получили квартиру, на которую рассчитывали.

Законные проценты компенсируют «время ожидания», но при условии, что обязательство в конечном итоге будет выполнено. Компенсация убытков взыскивается в случае, если сделка сорвалась вовсе, и она взыскивается параллельно с неустойкой.

Согласно ст. 391.1 Гражданского кодекса (ГК) РФ, кредитор вправе воспользоваться абстрактным методом доказывания причиненных ему убытков. В ч. 2 ст. 393.1 ГК РФ описывается, как применяется абстрактный метод расчета: это разница между установленной в договоре сумме исполнения обязательств и текущей ценой исполнения. Компенсация убытков поможет кредитору приобрести в будущем другое аналогичное жилье. Высшая инстанция полагает, что абстрактный метод доказывания причиненных убытков применим в договоре участия долевого строительства, поскольку объекты недвижимости можно считать сопоставимыми друг с другом товарами.

ВС РФ направил дело на пересмотр в Арбитражный суд Московской области.

Определение ВС РФ по делу № 305-ЭС20-4649 от 22 сентября 2020 года

Регистрация аренды земельного участка в долевой собственности

43 человека владеет земельным участком. К ним обратилась агрофирма «Борское», прося передать земельный участок ей в аренду для ведения сельскохозяйственной деятельности. Собственники надела решили созвать общее собрание, и на него пришли 80,1 % от общего числа владельцев. На собрании выбрали уполномоченного для заключения сделки от лица всех собственников с агрофирмой «Борское». Уполномоченным лицом стала Артанова В.Н.

Женщина согласовала договор аренды с агрофирмой «Борское» и подала заявление в Росреестр, чтобы зарегистрировать сделку. Но ведомство отказалось регистрировать договор, сославшись на то, что Артанова В.Н. представила не все документы. Ранее в государственный орган уже обращались с регистрацией аренды с другим арендатором. А еще Росреестр указал, что в протоколе общего собрания значится 43 владельца земельными участками, а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) присутствует только 10 записей с регистрацией права собственности.

Считая решение Росреестра незаконным, Артанова В.Н. обратилась в суд. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанции не усмотрели нарушения в решении ведомства. Суды предложили 43 собственникам выделить свои доли в общем земельном участке, зарегистрировать их в ЕГРН, а потом уже отдельно каждому заключать договоры аренды с агрофирмой «Боровское». Одновременно суды признали неактуальным вывод Росреестра о том, что ранее было подано заявление о регистрации аренды с другим арендатором, поскольку последний позднее направил в ведомство информацию, что отказывается от сделки.

ВС РФ счел позицию нижестоящих судов о выделе доли каждого собственника неправильной. В ст. 14 закона «Об обороте земель» № 101-ФЗ указано, что если участком владеет более 5 человек, собственники вправе выбрать уполномоченное лицо для совершения сделок от их имени на общем собрании. В ст. 14.1 этого же закона указано, что решение общего собрания считается правомочным, если на нем был собран 50 % кворум. Собрание посетило 80,1 % участников, потому его решение правомерно, и в полномочиях Артановой В.Н. сомнений не возникает.

Поскольку решение о назначении уполномоченного лица принято правомерно, Артанова В.Н. получила право распоряжаться участками 43 собственников в сделках. В случае, если кто-то из владельцев недвижимости возражает против договора аренды с агрофирмой «Боровское», по смыслу ч. 4 ст. 13 закона № 101-ФЗ он не лишается права выделить свое имущество из долевой собственности и распоряжаться им по своему усмотрению. Потому отсутствие регистрации всех прав 43 собственников земельного участка в ЕГРН не противоречит их интересам, поскольку они всегда могут «выйти» из арендной сделки по своему усмотрению. А раз возражений ни от кого не поступало, то нет и оснований не регистрировать аренду надела с агрофирмой «Боровское».

ВС РФ обязал Росреестр зарегистрировать договор аренды.

Кассационное определение ВС РФ по делу № 46-КАД20-4-К6 от 16 сентября 2020 года

ТСЖ против управляющей компании

Жильцы многоквартирного дома в Сарапуле (Республика Удмуртия) решили объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ) и отказаться от услуг управляющей компании, чтобы руководить зданием самостоятельно. В июне 2018 года собственники квартир приняли устав ТСЖ, а позднее уведомили управляющую компанию о «смене власти».

Но управляющая компания не захотела передавать «бразды правления» новоявленному ТСЖ. Она отказалась передавать ТСЖ техническую документацию и иные документы, связанные с управлением дома. Потому компанию пытались привлечь к административной ответственности.

Несмотря на препятствия, ТСЖ решило начать самостоятельное управление домом. В августе 2018 года оно заключило договоры со сторонними организациями об обслуживании электронного узла учета теплопотребления, аварийно-диспетчерского обслуживания, размещению и транспортировке бытовых отходов, расчетному обслуживанию коммунальных платежей.

Управляющая компания пыталась доказать, что ТСЖ неправомерно назначает коммунальные платежи жильцам. В августе 2019 года Верховный Суд Республики Удмуртия признал законность деятельности ТСЖ. ВС РФ также пришел к выводу о законности действий ТСЖ и правомерности начисления им платы за содержание многоквартирного дома, поскольку были соблюдены и все юридические формальности, и фактически товарищество самостоятельно управляло зданием.

Определение ВС РФ по делу № 309-ЭС20-12908 от 23 сентября 2020 года