Как выгоднее купить жилье: лизинг или ипотека?

Возможность приобрести квартиру в лизинг у физических лиц появилась в 2011 года, когда в федеральное законодательство была внесена поправка, отменяющая использование лизинга только для предпринимательской деятельности. Но большой популярности такой способ покупки не приобрел. Во-первых, оформлением недвижимости в лизинг занимаются единичные компании. Во-вторых, сказывается низкая осведомленность населения о подобном механизме. В чем преимущества и недостатки покупки жилья в лизинг ДОЛГ.РФ разобрался вместе с экспертом — собственником и директором управляющей компании «Альфа Фаберже» Виталием Бахаревым.

На сегодняшний день самым популярным способом покупки квартир в России остаются ипотечные кредиты. Особенно высоким спросом они пользуются с весны 2020-го, когда начала действовать программа государственного субсидирования процентной ставки по жилищному кредиту (льготная ипотека).

Однако ипотека доступна далеко не всем. Например, не у всех желающих обзавестись собственным жильем есть первоначальный взнос (минимальный порог — 10% от стоимости приобретаемой недвижимости). Или же покупатель не может официально подтвердить размер своего дохода, а значит, никакой банк не сможет предоставить ему кредит. В таких случаях альтернативой ипотеке может выступить покупка жилья в лизинг.

Договор покупки жилья в лизинг обычно заключается между тремя сторонами: продавцом, лизинговой компанией и покупателем. Как поясняет Виталий Бахарев, будущий собственник сам выбирает объект, проводит его оценку, после чего обращается в лизинговую компанию.

После получения документов от покупателя лизинговая компания проверяет финансовую состоятельность лизингополучателя. При этом будущему владельцу недвижимости не обязательно подтверждать свой доход документально. Кроме оценки платежеспособности клиента лизинговая компания проводит собственную оценку недвижимости, она должна быть ликвидной, чтобы в случае отказа лизингополучателя от сделки объект можно было выгодно продать, не оставляя его на балансе. Если решение положительное, стороны заключают сделку и оговаривают размер первоначального взноса и срок, в который будущий владелец должен расплатиться за недвижимость.

Так как лизинг не является банковским продуктом, условия по нему более гибкие, чем по ипотечным займам. По словам эксперта, договор лизинга может быть составлен индивидуально, под конкретного клиента. Лизингополучатель может самостоятельно определить размер первоначального взноса и график платежей, которые могут быть как ежемесячные, так и ежеквартальные. Причем, сумма платежей не обязательно будет фиксированной. Как поясняет Виталий Бахарев, это весьма удобно, если у человека сезонный бизнес или работа, и он в какие-то месяцы готов платить больше, а в какие-то — не платить совсем.

Большинство лизинговых компаний, работающих в РФ, готовы на сделку с максимальным сроком выкупа квартиры до 5 лет при условии первоначального взноса не менее 40% от ее стоимости. Можно найти и более комфортные условия — с авансом в 10% и сроком выкупа до 12 лет.

На все время выплаты недвижимость находится в собственности лизинговой компании, и только после полного погашения долга покупатель может зарегистрировать ее в собственность, прописаться в ней на постоянной основе. В этом заключается главное отличие лизинга от ипотеки, которая позволяет сразу же оформить жилье в собственность, получить постоянную прописку в нем и распоряжаться им по своему усмотрению. В случае с лизингом, если покупатель не справляется с условиями сделки, недвижимость забирает компания-лизингодатель. По сути договор лизинга — это сделка по долгосрочной аренде с последующим выкупом объекта.

Купить в лизинг можно любую недвижимость: и типовую квартиру, и дом, и таунхаус. Но у лизинговых компаний имеются определенные предпочтения в лотах. Как поясняет Виталий Бахарев, преимущества есть у объектов с уникальными для рынка характеристиками, например, выгодной локацией. Более охотно лизинговые компании работаю с элитным жильем:

Стоит сказать о том, что лизинговые компании при покупке недвижимости скорее пойдут на сделку с юридическими лицами, чем с физлицами. Это тоже связано с минимизацией рисков, ведь финансовый анализ компании провести гораздо проще, чем проверить истинную платежеспособность физлица, не предоставляющего никаких официальных документов о своем доходе.

Как правило, лизинг обходится дороже ипотеки, но, если покупатель вносит большой первоначальный взнос и быстро погашает долг, переплата будет меньше. Как, впрочем, и в случае с ипотекой.