Продавцам недвижимости потребовались поручители

В постановлении Пленума Верховного Суда (ВС) РФ № 45 от 24 декабря 2020 года появились новые положения о поручительстве, которые могут полностью видоизменить привычные сделки с недвижимостью. Продавцов квартир могут обязать обзавестись поручителями на случай, если договор купли-продажи признают недействительным. Такое возможно, если продавец реализовал имущество до личного банкротства, является недееспособным или не имел права отчуждать недвижимость (например, квартиру еще живых родителей продали их дети).

По мнению высшей инстанции, действующее законодательство не установило достаточных мер ответственности продавцам. При недействительности сделок недвижимость могут отобрать у покупателей реальные собственники. В случае, если на жилье была оформлена ипотека, покупатели, оставшиеся ни с чем, могут продолжать выплачивать долги по квартире. А продавец никакой компенсации приобретателям не предоставит.

Ситуацию может изменить обязанность продавца или его поручителя вернуть деньги покупателю, если сделку признают недействительной.

Данное нововведение в целом соответствует общему подходу ВС к вопросу о применении общих норм Гражданского кодекса к реституционным обязательствам, возникшим из недействительных сделок, отмечает Яков Присяжнюк, старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре». Например, ранее в п. 2 постановления Пленума ВС РФ от № 6 от 11 июня 2020 года сказано, что такие обязательства могут быть прекращены путем предоставления отступного.

При этом юрист отметил, что поручительство, будучи «личным» способом обеспечения исполнения обязательств, само по себе является ненадежным средством для получения реального имущественного возмещения. Последнее зависит от имущественного положения поручителя, объективно оценить которое на этапе заключения сделки для гражданина затруднительно. Обычным участникам сделок без юридической квалификации будет сложно противостоять и попыткам поручителя скрыть или избавиться от имущества в случаях, если он узнает, что с него хотят взыскать долг.

Несмотря на это эксперт уверен, что требование покупателя предоставить поручительство третьего лица (или совместное поручительство продавца и третьего лица) за исполнение обязательства по возврату денежных средств на случай недействительности сделки способно стать эффективным барьером для недобросовестных участников рынка. Риски продавца, выдавшего поручительство, возрастают, и он принимает на себя личную ответственность перед покупателем имущества. Продавец станет разделять интересы приобретателя в части сохранения силы предшествующих сделок с объектом продажи, оценить чистоту которых проблематично.

Однако юрист считает маловероятным, что продавцы недвижимости и аффилированные с ними лица, способные выдать поручительство по обязательствам, возникающим из недействительности сделки, будут регулярно пользоваться этим правом. Хотя выдача поручительства повышает заинтересованность покупателя в совершении сделки.

В 2019 году член правления Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко сообщила, что около 7% сделок с недвижимостью можно считать спорными. По данным Росреестра на 30 ноября 2020 года, только на вторичном рынке было заключено 2,5 млн договоров купли-продажи по России, из которых почти 175 тыс. сделок может быть признано спорными.

Ранее ДОЛГ.РФ рассказывал о деле, в рамках которого заемщик и кредитор изменили условия договора, чтобы переложить ответственность за действия на поручителя.