ВС РФ рассказал об особенностях государственных арендных отношений

Верховный Суд (ВС) РФ восстановил работу в полном объеме, а потому в картотеке высшей инстанции стали появляться решения не только по административным делам, но и по экономическим и гражданским спорам. Обзор ДОЛГ.РФ снова возвращается в «привычное русло».

1. Компания арендовала у региональных властей нежилое помещение с целью разместить в нем торговую точку. Однако, не уведомив арендодателя, организация разместила в помещении платежный терминал. Арендодатель потребовал уплатить штраф в размере годовой платы аренды за нарушение договора. Справедлив ли этот штраф, или он должен быть уменьшен?
2. Строительная компания занималась реставрацией Дома культуры и, отклонившись от технических регламентов, допустила нарушения при выполнении работ, не соблюдая правила пожарной безопасности. Надзорный орган привлек организацию к ответственности и обязал уплатить штраф. Компания попросила суды отменить штраф, поскольку она самостоятельно устранила все нарушения, и работы теперь соответствуют техническому регламенту. Будет ли компания освобождена от ответственности?
3. Компания арендовала у региональных властей земельные участки сельскохозяйственного назначения. Впоследствии она была реорганизована, присоединившись к другой организации. Реорганизованное юридическое лицо после окончания срока договора аренды попросило заключить новое соглашение, но получило отказ. Правомерно ли это?

Штраф за платежный терминал в торговой точке

Компания «АлексГрупп» арендовала у Департамента городского имущества Москвы нежилое помещение площадью 125,4 м² для использования его в целях торговли. Арендодатель однажды решил проверить, как используется недвижимость арендатором, и действительно ли на территории помещения ведется торговля. Организация действительно разместила в помещении торговую точку и соблюдала все положения, предписанные договором, за исключением одного «но». На площади 1 м² «АлексГрупп», не уведомив Департамент, разместил платежный терминал для оплаты жилищно-коммунальных услуг и мобильной связи.

Арендодатель потребовал убрать из помещения платежный терминал. Также, ссылаясь на договор, Департамент потребовал с арендатора уплаты штрафа в размере годовой арендной платы, а это 1,25 млн руб. Посчитав требования арендодателя завышенными, «АлексГрупп» обратился в суд, требуя уменьшить штраф до 50 тыс. руб. на основании ст. 333 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Арбитражный суд Москвы согласился с тем, что требования Департамента завышены, и уменьшил штраф до 125,8 тыс. руб. Однако апелляция и кассация встали на сторону региональных властей и отказались удовлетворять требования компании, оставив в силе штраф 1,25 млн руб. Вышестоящие суды сочли, что, согласно п. 79 постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 года, нарушитель вправе обратиться в суд, чтобы уменьшить штрафные санкции, но только в случае, если кредитор спишет неустойку со счета должника. Тогда уже уплаченные деньги пойдут в зачет требования, а остальное арендатор вправе вернуть, если суды сочтут штраф несоразмерным. Поскольку «АлексГрупп» не доказал, что Департамент списал деньги с его счетов, то он не имел права обращаться в суд, требуя снижения штрафа.

ВС РФ посчитал справедливым решение московского арбитража. Высшая инстанция указала, что п. 79 постановления Пленума ВС РФ № 7 не содержит исчерпывающий перечень случаев, когда должник вправе обратиться в суд, поскольку ст. 333 ГК РФ не запрещает этого. Более того, постановление указывает лишь на то, что должник не может требовать снижения штрафа в случае, если он добровольно уплатил его кредитору. В остальных случаях он вправе требовать его уменьшения.

Также ВС РФ, согласившись с первой инстанцией, подчеркнул, что установление платежного терминала в торговой точке не причинило вреда здоровью и жизни граждан, не нанесло значительного ущерба арендодателю. Потому последствия неисполнения договора аренды, хотя и нарушитель должен быть наказан, нельзя оценить на сумму годовой арендной платы.
ВС РФ оставил в силе решение столичного арбитража и обязал «АлексГрупп» уплатить штраф в 125,8 тыс. руб.

Определение ВС РФ по делу № 305-ЭС19-25950 от 20 мая 2020 года

Узнайте, за сколько можно продать ваш долг в телеграм-чате Долг.рф

Нарушение технического регламента при выполнении реставрационных работ

Компания «Монтажстрой» занималась ремонтными работами в Доме культуры в селе Алеховщина (Ленинградская область). В ходе проверки выполнения реставрации Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области обнаружил, что организация нарушила технические регламенты в части неисполнения требований пожарной безопасности, что создало угрозу здоровью и жизни людей, а также сохранности имущества. На основании ч. 2 ст. 9.4 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РФ Комитет обязал «Монтажстрой» уплатить штраф в размере 150 тыс. руб.

Строительная компания поспешила привести свою работу в соответствии с техническими регламентами и устранила нарушения, выявленные надзорным органом. Обратившись в суд, она попросила освободить ее от ответственности, поскольку угрозы здоровью, жизни людей и имущественным ценностям больше нет.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций согласились освободить «Монтажстрой» от административной ответственности, ссылаясь на ст. 2.9 КоАП РФ и признав действия застройщика малозначительными. Однако ВС РФ с позицией нижестоящих инстанций не согласился. Ссылаясь на постановление Конституционного Суда (КС) РФ № 4-П от 25 февраля 2014 года, высшая инстанция напомнила, что даже в случае добровольного устранения нарушений, этот факт не является причиной для признания деяния малозначительным. Поскольку нарушение требований пожарной безопасности – серьезная угроза для людей и имущества, деяние должно быть наказано и не может быть признано малозначительным.

ВС РФ потребовал оставить штраф для «Монтажстроя».

Определение ВС РФ по делу № 307-ЭС19-22878 от 20 мая 2020 года

Аренда сельскохозяйственной земли

В 2010 году компания «Тамбовмясопром» заключила договор аренды сельскохозяйственных земельных участков с Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области. Согласно условиям договора, аренда действует и продлевается до тех пор, пока арендодатель за 1 месяц до окончания срока действия соглашения не заявит арендатору о нежелании продолжать правоотношения. Арендатор же должен уведомить арендодателя о желании продолжить правоотношения не менее чем за 2 месяца до окончания правоотношений. В случае, если договор официально не был продлен, но фактически правоотношение существует (арендодатель не против пользования землей, а арендатор вносит плату) он считается заключенным на тех же условиях на неопределенный срок. О намерении изменить или прекратить договор аренды стороны уведомляют друг друга заранее за 3 месяца.

Позднее «Тамбовмясопром» был реорганизован и присоединился к компании «Черкизово-свиноводство». Последняя продолжила использовать сельскохозяйственные земельные участки, а Комитет возражений на это не представил. Поскольку срок действия прежнего договора истек, и он фактически был продлен на неопределенный срок, «Черкизово-свиноводство» предложило региональному органу власти заключить новую сделку. Однако Комитет отказался, сославшись на то, что нужно было уведомлять его за 2 месяца до окончания сроков договора.

Дело дошло до суда. Первая и апелляционная инстанция сочли решение Комитета незаконным, поскольку, согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды продлевается на неопределенный срок при отсутствии возражений у обеих сторон. Потому говорить о том, что срок действия договора истек, и он недействителен, Комитет не может.

Другого мнения придерживалась кассация. Она указала на ст. 39.6 Земельного кодекса (ЗК) РФ, указав на то, что для заключения договора аренды с государственным или муниципальным арендодателем нужно проведение торгов. И, хотя прежний арендатор имеет право заключить новую сделку без торгов, это лишь возможность, не предусматривающая обязанности арендодателя. В ЗК РФ не содержится положений об автоматической пролонгации арендного соглашения.

ВС РФ не согласился с кассацией, указав, что в ЗК РФ не содержится и запрета на продление договора аренды в соответствии с положениями ГК РФ. И в данном случае гражданское законодательство будет иметь решающее значение, в отличие от земельного. Высшая инстанция оставила в силе решение апелляции.

Определение ВС РФ по делу № 310-ЭС19-25907 от 20 мая 2020 года