Как установить начальную цену, если залог идёт общим лотом с другим имуществом

ООО «Строительная компания «Городок» обанкротилась. В конкурсную массу попали 2 недостроенных дома с участками земли. Один из участков находится в залоге у физического лица. Собрание кредиторов решило выставить имущество на торги общим лотом и определило начальную цену. Но залогодержатель не согласен с решением. Суд разбирался, как продавать имущество выгоднее, и как требует закон.

Один против всех

СК «Городок» строит 2 дома. Земля под стройкой поделена на несколько участков. Один из участков – в залоге у г-на Лепёхина И.В. Когда Городок обанкротился, все участники строительства стали конкурсными кредиторами. На собрании решили продавать 2 недостроенных дома вместе с землёй одним лотом. Начальную цену определили на основании отчёта оценщика. Цена заложенного участка получилась в 28 раз ниже, чем договорная стоимость этого же участка 3 года назад.

Лепёхин обратился в суд с просьбой отменить решение собрания. Он потребовал пересмотра цены и выделения заложенного участка земли в отдельный лот.

Суд первой инстанции и апелляция поддержали собрание кредиторов и конкурсного управляющего. Согласно ст. 138 закона о банкротстве стартовую цену и порядок реализации заложенного имущества определяет залогодержатель. Однако данное право не является безусловным. Это подтверждает определение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.05.2019 № 308-ЭС19-449. При разногласиях в вопросе реализации имущества между залогодержателем и конкурсным управляющим суд определяет правила продажи. Учитываются интересы всех кредиторов, а не только одного залогодержателя.

Дома и земельные участки объединены для продажи в один лот. Если заявитель считает, что такой подход ведёт к занижению выручки от продажи, он должен привести соответствующие доказательства. Таких доказательств не представлено. Если же залогодержатель не согласен с экспертной оценкой имущества, он может провести повторную оценку за свой счёт, но Лепёхин такую оценку не проводил.

Суды не нашли оснований для отмены решения собрания кредиторов. А заявителю напомнили, что начальная цена нужна для старта аукциона. Если рыночная стоимость имущества выше, то и окончательная продажная цена будет выше. Лепёхина этот факт не успокоил, и он обратился в кассационный суд.

Кассация поддержала залогодержателя

Кассация сочла права залогодержателя нарушенными. Конкурсный управляющий должен был обратиться к Лепёхину с просьбой определить способ продажи заложенной земли. Этого сделано не было. Хотя постановления пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 чётко определяет, что порядок и условия проведения торгов по заложенному имуществу определяются залогодержателем. Собрание кредиторов делать это не вправе.

Также кассационная коллегия обратила внимание нижестоящих судов на несоответствия в отчёте независимого оценщика. Эксперт оценивал недвижимость, исходя из степени готовности объекта 27 %. В положении о порядке реализации имущества указана степень готовности 43 %. Данный факт судами не был учтён.

При этом судьи согласились с тем, что имущество нужно продавать единым лотом. Здания и земельный участок имеют единое назначение – строительство многоквартирных домов с объектами инфраструктуры. Потенциальный покупатель захочет приобрести в собственность весь имущественный комплекс.

Кассационный суд отменил решения судов первой инстанции и апелляции и отправил дело на новое рассмотрение. Суды должны предоставить Лепёхину И.В. право установить порядок реализации заложенного имущества. Впрочем, как примирить одного «непокорного» кредитора с остальными, суд не сказал. Понятно только, что залогодержателю не удастся выставить свой участок на торги отдельно от остального имущества. Кассация высказалась против такого подхода.

Остаётся вопрос первоначальной цены. Если Лепёхин откажется делать новую оценку за свой счёт, суд и конкурсный управляющий попадают в сложное положение. Чтобы учесть мнение залогодержателя, они должны поднять стартовую цену. Но оснований для этого у них нет. Дело может пойти на новый круг – Лепёхин предложит свои условия реализации имущества, а конкурсный управляющий решит оспаривать их в суде.