Аренда и #коронавирус: отсрочка и снижение размера арендных платежей

Принятие Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и затем Постановления Правительства РФ от 03.06.2020 №439 закрепило два основных права требования арендаторов нежилой недвижимости к арендодателям:

1. Отсрочка уплаты арендной платы.
2. Уменьшение размера арендной платы.

Данные права распространяются только на тех арендаторов, кто включен в список лиц, наиболее пострадавших от распространения коронавируса.

Отсрочка предоставляется только в тех случаях, если договор аренды был заключен до введения в регионе режима повышенной готовности (РПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС).

Арендатор в указанной ситуации вправе обратиться к арендодателю с требованием (вероятно, с письменным) об отсрочке уплаты арендной платы.

Арендодатель не имеет права отказать в этом обращении и обязан заключить в течение 30 дней дополнительное соглашение к договору аренды.

Условия отсрочки:

1. Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 с даты введения РПГ или ЧС.

2. Задолженность, которая образовалась в результате отсрочки, должна быть выплачена не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023. Такие выплаты должны осуществляться поэтапно:

• Не чаще одного раза в месяц.
• Равными платежами.
• Каждый платеж не должен превышать размер половины ежемесячной арендной платы по договору.

3. После окончания РПГ или ЧС и до 01.10.2020 размер арендной платы составляет 50% ежемесячно.

4. Штрафные санкции в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы на период отсрочки не применяются.

5. Арендодатель не имеет права устанавливать дополнительные платежи, которые должен уплачивать арендатор в связи с предоставлением отсрочки.

6. Расходы на содержание арендуемого имущества и коммунальные услуги оплачиваются арендатором (если по договору это предусмотрено) и на них отсрочка не распространяется, если иное не установлено в регионе.

Введение такой обязанности, как мне кажется, существенным образом нарушает свободу предпринимательской деятельности, когда из-за неплатежеспособности арендатора страдать также должен и арендодатель, для которого, возможно, это является единственным источником дохода. Получается, что указанное обстоятельство позволяет понижать экономические показатели арендодателей и, тем более, банкротить их, в то время как арендаторы находятся «под надежным крылом» государства. 

Единственное положение, защищающее арендодателей – п.6 указанных выше условий отсрочки. В остальном, предельное обременение арендодателей может привести к еще большему упадку экономики, на мой взгляд. 

Что касается требования арендатора об уменьшении размера арендной платы, то указанное право арендатор может реализовать в случае, если введение РПГ или ЧС в регионе привело к невозможности использования имущества. В данном случае не совсем понятно: снижение размера арендной платы – право или обязанность арендодателя. Вероятно, в указанном случае необходимо снижать размеры арендной платы, если арендатор представит реальные и объективные доказательства невозможности использования арендуемого объекта (например, если закрыли торговый центр; клуб и т.п.). В противном случае – необходимо отказывать арендаторам. 

Стоит надеяться, что в дальнейшем судами будет выработан однозначный подход в указанной части, который поможет единообразном применять указанные законоположения.