Арендные отношения: как арендодателям обойти принудительную отсрочку по аренде

3 минуты
Автор: Дмитрий Сибилев
Арендные отношения: как арендодателям обойти принудительную отсрочку по аренде

Юрист, обозреватель ДОЛГ.РФ Дмитрий Сибилев, – в соответствии с Требованиями к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439), арендодателей обязали предоставлять отсрочку арендаторам, наиболее пострадавшим в условиях распространения коронавирусной инфекции.

При этом, такая отсрочка предоставляется на период действия режима повышенной готовности в регионе в 100% размере. Стоит признать, что принудительная отсрочка направлена на гибель арендодателей, занимающихся преимущественно сдачей недвижимого имущества в аренду, и ставит их в худшее положение по сравнению с арендаторами. Более того, многие арендаторы в настоящее время обращаются с подобными требованиями об отсрочке арендной платы к арендодателям, не имея финансовых трудностей.

Однако не совсем понятно, как как быть арендодателям, которые не получают своего ежемесячного дохода от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче недвижимости в аренду?При этом, за сдаваемое в аренду имущество не прекращаются выплаты со стороны арендодателя (например, налог на имущество организации; коммунальные платежи; расходы на капитальный ремонт; и т.п.), в то время как его доходы носят нулевой характер.

В связи с этим достаточно велик риск банкротства таких арендодателей. Как бороться с подобной недобросовестностью арендаторов, которые повсеместно предъявляют свои требования о принудительной отсрочке?

1. Переговоры между арендатором и арендодателем

Необходимо постоянно вести переговоры с арендаторами, направленные на поиск баланса финансовых рисков обеих сторон. Важно донести до арендатора мысль о том, что сотрудничество – это наиболее эффективный способ для достижения соглашения.

2. Проверка ОКВЭД арендатора

Важно осуществить проверку ОКВЭД арендатора (дата изменения ОКВЭД). В случае, если у арендатора ОКВЭД включен в список наиболее пострадавших сфер, то следует посмотреть было ли изменение ОКВЭД и когда это произошло (если изменение было после введения режима повышенной готовности в субъекте РФ, то указанная льгота не распространяется на такого арендатора). Если же ОКВЭД арендатора вовсе не включен в льготный список, то ему также не полагаются предусмотренные Требованиями о принудительной отсрочке льготы.

3. Отказ в предоставлении отсрочки недобросовестному арендатору

В соответствии с п.4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом ВС РФ от 30.04.2020), если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.

Таким образом, фактически Верховный суд РФ установил возможность отказа в предоставлении отсрочки. Для подтверждения злоупотребления и недобросовестности арендатора важно придерживаться следующего алгоритма действий:

  • Направить арендатору требование об уплате существующего долга. Это сделает невозможным арендатору в дальнейшем ссылаться на фактические согласие арендодателя в предоставлении отсрочки.
  • Направить арендатору запрос о предоставлении документов, позволяющих оценить реальное финансовое положение арендатора в исследуемый период времени (выписка по расчетному счету; бухгалтерские справки; книга покупок и книга продаж; план продаж арендатора на будущее и т.п.) и получить указанные документы (в т.ч. путем истребования их через суд).
  • Оценить фактическое использование арендатором арендуемого имущества в период действия карантина, а также определить цели такого использования.
  • Провести комплексный финансовый анализ деятельности арендатора, определить его экономическое положение в настоящее время и исследовать перспективы его деятельности. Здесь важно привлечь профессиональных финансовых аналитиков, чтобы всесторонне и полно определить реальную экономическую ситуацию должника.
  • Направить арендатору обоснованный ответ о предоставлении/ отказе в предоставлении отсрочки по аренде.
В случае, если после отказа в предоставлении отсрочки арендатор продолжает уклоняться от уплаты арендных платежей, то необходимо предпринимать дальнейшие меры, направленные на удовлетворение интересов арендодателя:

  1. Направление претензии арендатору
  2. Расторжение договора аренды
  3. Прекращение доступа в помещение
  4. Удержание имущества арендатора
  5. Взыскание задолженности через суд
Указанный алгоритм действий позволит сохранить имущественную состоятельность арендодателей. Стоит надеяться, что суды будут руководствовать при рассмотрении подобных споров критерием добросовестности арендатора и не будут формально подходить к этому вопросу.
Нравится 169
Ха-ха 68
Удивительно 45
Грустно 37
Возмутительно 53
Не нравится 30



Ненавязчивая и удобная отправка главных новостей пару раз в недельку

Добавьте "ДОЛГ.РФ" в предпочтительные источники в Яндекс.Новостях, чтобы Вы могли первыми узнать о главных новостях банкротства, долгов, финансового сектора и судебной практики.

Поделиться новостью:
Новости партнеров