Арендные отношения: как арендодателям обойти принудительную отсрочку по аренде
Узнайте, за сколько можно продать ваш долг в телеграм-чате Долг.рфЮрист, обозреватель ДОЛГ.РФ Дмитрий Сибилев, – в соответствии с Требованиями к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439), арендодателей обязали предоставлять отсрочку арендаторам, наиболее пострадавшим в условиях распространения коронавирусной инфекции.
При этом, такая отсрочка предоставляется на период действия режима повышенной готовности в регионе в 100% размере. Стоит признать, что принудительная отсрочка направлена на гибель арендодателей, занимающихся преимущественно сдачей недвижимого имущества в аренду, и ставит их в худшее положение по сравнению с арендаторами. Более того, многие арендаторы в настоящее время обращаются с подобными требованиями об отсрочке арендной платы к арендодателям, не имея финансовых трудностей.Однако не совсем понятно, как как быть арендодателям, которые не получают своего ежемесячного дохода от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче недвижимости в аренду?При этом, за сдаваемое в аренду имущество не прекращаются выплаты со стороны арендодателя (например, налог на имущество организации; коммунальные платежи; расходы на капитальный ремонт; и т.п.), в то время как его доходы носят нулевой характер.
В связи с этим достаточно велик риск банкротства таких арендодателей. Как бороться с подобной недобросовестностью арендаторов, которые повсеместно предъявляют свои требования о принудительной отсрочке?
1. Переговоры между арендатором и арендодателем
Необходимо постоянно вести переговоры с арендаторами, направленные на поиск баланса финансовых рисков обеих сторон. Важно донести до арендатора мысль о том, что сотрудничество – это наиболее эффективный способ для достижения соглашения.
2. Проверка ОКВЭД арендатора
Важно осуществить проверку ОКВЭД арендатора (дата изменения ОКВЭД). В случае, если у арендатора ОКВЭД включен в список наиболее пострадавших сфер, то следует посмотреть было ли изменение ОКВЭД и когда это произошло (если изменение было после введения режима повышенной готовности в субъекте РФ, то указанная льгота не распространяется на такого арендатора). Если же ОКВЭД арендатора вовсе не включен в льготный список, то ему также не полагаются предусмотренные Требованиями о принудительной отсрочке льготы.
3. Отказ в предоставлении отсрочки недобросовестному арендатору
В соответствии с п.4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом ВС РФ от 30.04.2020), если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.
Таким образом, фактически Верховный суд РФ установил возможность отказа в предоставлении отсрочки. Для подтверждения злоупотребления и недобросовестности арендатора важно придерживаться следующего алгоритма действий:
- Направить арендатору требование об уплате существующего долга. Это сделает невозможным арендатору в дальнейшем ссылаться на фактические согласие арендодателя в предоставлении отсрочки.
- Направить арендатору запрос о предоставлении документов, позволяющих оценить реальное финансовое положение арендатора в исследуемый период времени (выписка по расчетному счету; бухгалтерские справки; книга покупок и книга продаж; план продаж арендатора на будущее и т.п.) и получить указанные документы (в т.ч. путем истребования их через суд).
- Оценить фактическое использование арендатором арендуемого имущества в период действия карантина, а также определить цели такого использования.
- Провести комплексный финансовый анализ деятельности арендатора, определить его экономическое положение в настоящее время и исследовать перспективы его деятельности. Здесь важно привлечь профессиональных финансовых аналитиков, чтобы всесторонне и полно определить реальную экономическую ситуацию должника.
- Направить арендатору обоснованный ответ о предоставлении/ отказе в предоставлении отсрочки по аренде.
- Направление претензии арендатору
- Расторжение договора аренды
- Прекращение доступа в помещение
- Удержание имущества арендатора
- Взыскание задолженности через суд