Максим Лазовский: «СНТ и ДНТ нужно скорее превращать в полноценные населенные пункты»

В 2020 году из-за пандемии COVID-19 россияне стали интересоваться строительством частных домов. Граждане возвращались из съемных квартир в Москве и Санкт-Петербурге в провинцию, развитие дистанционной занятости подогрело интерес людей к региональной недвижимости. Тренд на загородные дома сохранился и в 2021 году: по данным Аналитического центра Циан, спрос на такую недвижимость оказался на 40% выше, чем в 2018-2019 гг.

Переориентация рынка на загородные дома сказалась и на деятельности застройщиков из малоэтажного сегмента. Как им удалось пережить «коронакризис», какие изменения в политике государства ждут застройщики, а также как гражданам правильно выбрать подрядчика и сэкономить на строительстве, а также будущих расходах на коммунальные услуги не в ущерб качеству, ДОЛГ.РФ рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), можно сказать, пережило «второе рождение». Частично этому способствовала пандемия коронавируса, ведь в 2020 году люди стали заботиться о соблюдении режима самоизоляции. Многие с этими целями стали арендовать частные дома за городом и, кажется, вошли «во вкус». Кто-то вернулся в небольшие города из региональных столиц. Можно ли говорить о том, что COVID-19 действительно спровоцировал спрос на ИЖС, или же спрос был большим и раньше и постепенно начал расти?

— COVID-19 оказал большое влияние на ИЖС. Однако точно сказать, что большинство людей решили для себя жить в загородном доме, мы не можем. Кто задумывался о переезде в частный дом с возрастом, тот сделал это оперативнее.

Многие выбрали для себя вариант аренды, из-за чего рынок такого жилья испытал небывалый дефицит хороших объектов. Цены выросли в несколько раз до небес, а выбирать не из чего.

В период «коронакризиса» застройщики столкнулись с множеством проблем. Одной из них стали дистанционные показы — приходилось делать видеообзоры домов и рассказывать клиентам о локации и объекте в режиме онлайн. Долгие выходные также стали проблемой, поскольку не работали государственные учреждения, были закрыты банки. Мы дистанционно решали вопросы о предоставлении клиентам ипотечных кредитов. Сроки оформления сделок в Росреестре также были увеличены, и это нам тоже приходилось доносить до покупателя.

Из-за пандемии коронавируса мы испытывали дефицит располагаемых финансовых средств, они «зависли» на счетах. Пришлось прибегнуть к временному снижению заработной платы сотрудников, но, к счастью, они отнеслись к такому негативному явлению с пониманием. Позднее мы полностью компенсировали денежные потери команды.

— Пока рынок ИЖС мало кем детально исследуется. Небольшая статистика есть у ДОМ.РФ, в котором говорится о росте заявок на кредиты ИЖС на 40% ежемесячно. Каков в целом спрос на частные дома в России на сегодня?

— Мы ожидаем подобные показатели потребительской активности, но для этого ждем поддержки государства. Необходимо комплексно развивать инфраструктуру, создавать подъездные пути, строить больницы и организовывать рабочие места. Мы очень рады, что деятельность органов власти уже активно ведется в данном направлении.

— Недавно застройщиков, занимающихся ИЖС, также обязали работать с эскроу-счетами, наравне с теми, кто строит многоквартирные дома. Как это сказалось на рынке? Стали ли дома из-за этого дороже? Или рост цен на частные дома обусловлен больше удорожанием строительных материалов, повышенным спросом?

— Удорожание строительных материалов — локомотив роста цен. Эскроу-счета мы ожидаем, и они, конечно, увеличат стоимость объектов из-за использования заемных средств девелоперами.

Однако эскроу-счета несут для нас и позитивный аспект. Эта финансовая гарантия снимет страхи клиентов, с которыми сейчас компания работает по средствам страхования ответственности. Мы уже вступили в СРО (одни из первых среди малоэтажного сегмента) и ждем, что данная финансовая эскроу-модель повысит уровень доверия и прозрачность рынка.

Клиенту при выборе застройщика из малоэтажного сегмента необходимо ориентироваться на его опыт и построенные объекты. Вступление в СРО — необязательное требование, но оно дает клиенту дополнительные гарантии. Также у застройщика должна быть застрахована ответственность. И теперь, в случае введения эскроу-счетов, нам не нужно будет форсировать данный процесс. Пока что эксроу-счета и СРО — это скорее «имиджевая история», которая подтверждает долгосрочность намерений девелопера.

— С 1 декабря 2021 года льготная ипотека будет распространяться в том числе на ИЖС. Поможет ли эта программа рынку?

— Естественно, поможет, любое снижение кредитной нагрузки увеличивает спрос и подогревает интерес покупателя. Насколько поможет — вопрос времени и дальнейшей аналитики.

— С какими проблемами сейчас сталкивается сфера ИЖС? Насколько сложно выстроить вокруг какого-нибудь коттеджного поселения инфраструктуру (дороги, инженерные коммуникации)?

— Инфраструктура. Я уже говорил о том, что это главная проблема отрасли. Шаги государством сделаны, но важно дальнейшее развитие. Вот пример — газификации поселков. Есть решение, но требуется финансирование из бюджетных средств. Я очень надеюсь, что все инициативы президента будут воплощены в жизнь точно в срок.

Главное — необходимо ускорить процесс превращения СНТ, ДПК и других товариществ в населенные пункты. Они уже давно не выполняют садоводческих функций, там живут люди. При этом тот же газ пока проводится за счет бюджета лишь до границ СНТ. А в случае с населенным пунктом — прямо до дома.

Для того, чтобы СНТ и ДНТ стали населенными пунктами, нужны дороги, больницы, школы. Все это и есть инфраструктура. Сейчас активно развивается направление инфраструктурных облигаций. Мы очень надеемся, что данный вид займа привлечет в том числе и зарубежных инвесторов. Это отличная инициатива государства.

— Почему, на Ваш взгляд, люди «сбегают» из города? Сможет ли типичный горожанин, никогда ранее не живший в своем доме, привыкнуть к жизни за городом? Или есть вероятность, что, пожив в своем доме, он снова «сбежит», только обратно в город, в квартиру?

— Такая вероятность крайне мала. Скорее человек поменяет локацию, если рядом построят завод или шумную трассу. А вот заставить переехать в город могут семейные неурядицы или финансовые вопросы. Ну и здоровье, климат… Не дай Бог, конечно.

— Интересен вопрос с коммунальными услугами. Ходит множество слухов, что в частных домах дороже платить за электричество, воду, газ, отопление. Вдобавок, надо много работать, поддерживать благоустройство придомовой территории. Насколько эти слухи правдивы? Дороже ли в части ЖКХ жить в частном доме? Есть ли какие-либо управляющие компании у частных домов, или со всем хозяевам приходится разбираться самостоятельно?

— Конечно, в частном доме стоимость коммунальных услуг будет выше. Но нужно учитывать и площади. Если дом — 200 квадратных метров, то это почти 5 двухкомнатных квартир.

Очень важно оптимизировать эти расходы. Для этого необходимо обращаться к профессионалам, причем на этапе строительства. Например, в доме можно обустроить специальное покрытие пола, которое при оптимальной инсоляции получает тепло от солнца даже зимой и снижает расходы на отопление. А если хозяин жилья будет отапливать дом электричеством, тогда он точно разорится. Слухи преувеличены, но нужно всегда обращаться к экспертам.

Всем гражданам, которые хотят обзавестись частным домом, необходимо начать с поиска хорошей подрядной организации. Таких нюансов очень много. Например, при строительстве дома из газобетона многие экономят на перемычках. А они существенно понижают теплопроводность и сокращают расходы на отопление зимой.

Не менее важен и качественный проект. Эта та «азбука», по которой будет строиться дом, которую будет интерпретировать прораб и его команда. Если накопленных средств не хватает на заказ дома «под ключ», рекомендую хотя бы заказать услугу внешнего строительного надзора. Она обойдется заказчику в 50–60 тыс. руб. за весь период, но сэкономит время, силы и поможет избежать ошибок, которые гораздо дороже исправлять, когда дом уже построен.